Správa krátkodobých prenájmov na Costa del Sol
Naša rodinná správcovská firma sa na Costa del Sol postará o všetko, od licencie až po vyplatenie peňazí z prenájmu.
Povedzte nám, čo hľadáte
Najprv pravidlá
Krátkodobý prenájom nie je možný pri každej nehnuteľnosti
Prenájom turistom musí dovoliť Andalúzia, obec aj spoločenstvo vlastníkov. Od apríla 2025 musia nový krátkodobý prenájom v dome vopred schváliť tri pätiny vlastníkov. Preto vždy začíname tým, že overíme, či je prenájom na Vašej adrese vôbec možný.
Ak je to možné, všetko zabezpečíme vlastným tímom a vlastnými upratovačkami: licenciu s Vaším právnikom, ponuky, tvorbu cien, každého hosťa, upratovanie po odchode, registráciu hostí na polícii, ktorú Španielsko vyžaduje, a raz mesačne výpis s peniazmi na Vašom španielskom účte. Účtujeme si províziu z každej rezervácie, a ak sa nič nezarezervuje, neúčtujeme vôbec nič.
Prvý krok
Najprv overíme, či smiete nehnuteľnosť prenajímať
Kúpou nehnuteľnosti ešte nezískavate právo prenajímať ju turistom. Musia to dovoliť pravidlá Andalúzie, obce aj spoločenstva vlastníkov.
- ANDALÚZIARegionálna registráciaÁNO
- OBECVlastné obmedzenia mestaÁNO
- SPOLOČENSTVOHlasovanie troch pätínÁNO
KRÁTKODOBÝ PRENÁJOM JE MOŽNÝ
Až potom sa rozprávame o jeho prevádzke
| Kto rozhoduje | Čo stanovuje | Čo s tým robíme |
|---|---|---|
| Andalúzia | Regionálne pravidlá pre vivienda de uso turístico a samotná registrácia. Bez nej nemôžete krátkodobý prenájom legálne inzerovať a číslo z andalúzskeho registra RTA musí byť v každej ponuke. Štátne registračné číslo NRUA, ktoré platformy vyžadovali od 1. 7. 2025, zrušil Najvyšší súd rozsudkom z 19. 5. 2026 (BOE 8. 6. 2026) a dnes sa nevyžaduje. | Váš právnik ju podá spolu s nami. Predtým overíme, či sa nehnuteľnosť dá vôbec zaregistrovať, pretože žiadať o licenciu pre nehnuteľnosť, ktorá ju nemôže získať, znamená vyhodiť peniaze a týždne práce. |
| Obec | Mestá si stanovujú vlastné limity a niekoľko z nich sprísnilo pravidlá pre nové krátkodobé prenájmy v najvyťaženejších štvrtiach. Odpoveď sa líši podľa mesta a niekedy aj podľa štvrte a práve tieto pravidlá sa menia najčastejšie. | Pravidlá pre Vašu konkrétnu adresu overíme skôr, než sa minie čokoľvek na fotenie alebo prípravu. Pravidlo, ktoré platí v susednom meste alebo platilo vlani, nie je odpoveďou. |
| Spoločenstvo vlastníkov | Od 3. apríla 2025 si začatie nového krátkodobého prenájmu vyžaduje výslovný súhlas trojpätinovej väčšiny vlastníkov. Situácie, ktoré existovali už predtým, sa môžu posudzovať odlišne, čo je otázka pre Vášho právnika, nie pre nás. | Pri nehnuteľnosti z druhej ruky si prečítame stanovy a zápisnice zo schôdzí a Váš právnik ich overí. Pri nehnuteľnosti od developera sa vopred opýtame, či pravidlá spoločenstva prenájom umožňujú. |
Ak kupujete s úmyslom nehnuteľnosť prenajímať, odpoveď predávajúcej kancelárie ani riadok v inzeráte nepovažujeme za potvrdenie. Pred zaplatením rezervačnej zálohy to pri konkrétnej nehnuteľnosti znova overíme a táto kontrola je súčasťou kúpy s nami, nie niečo, čo si objednávate samostatne.
Pravidlá
Čo dnes platí pre turistický prenájom v Andalúzii
Stav k 16. 10. 2026. Pravidlá sa často menia a líšia sa obec od obce, preto pri každej konkrétnej adrese overujeme aktuálny stav znova a s dátumom.
| Predpis | Čo stanovuje | Stav k 16. 10. 2026 |
|---|---|---|
| Decreto 28/2016 v znení Decreto 31/2024 (Andalúzia) | Celý apartmán smie mať najviac 15 hostí, pri prenájme po izbách najviac 6. V jednej izbe smú spať najviac 4 osoby. Na každého hosťa musí pripadať aspoň 14 m² zastavanej plochy. Pre viac ako 5 hostí sú potrebné 2 kúpeľne, pre viac ako 8 hostí 3. Prenájom tej istej osobe na viac ako dva mesiace v kuse už nie je turistickým prenájmom. | Platí |
| Decreto-ley 1/2025 (Andalúzia) | Turistické užívanie apartmánu je z pohľadu územného plánu samostatným druhom užívania. Pred zápisom do andalúzskeho registra RTA potrebujete licenciu obce alebo vyhlásenie o zmene užívania (declaración responsable de cambio de uso), podľa toho, čo obec vyžaduje. Obce smú prijímanie nových turistických apartmánov pozastaviť najviac na 3 roky. Zápis možno zrušiť, ak vyhlásenie obsahuje podstatnú nepravdu. O nový zápis potom nemožno rok žiadať. | Platí od 4. 3. 2025 |
| LO 1/2025, zákon o spoločenstve vlastníkov (Ley 49/1960, čl. 7.3 a 17.12) | Nový turistický prenájom v dome potrebuje vopred výslovný súhlas troch pätín vlastníkov, ktorí zároveň majú tri pätiny podielov. Rovnakou väčšinou môže spoločenstvo turistický prenájom obmedziť alebo zakázať a turistickým apartmánom zvýšiť príspevok na spoločné náklady až o 20 %. Tieto rozhodnutia nepôsobia spätne. | Platí od 3. 4. 2025 |
| RD 1312/2024, štátny register NRUA | Od 1. 7. 2025 zaviedol štátne registračné číslo pre krátkodobé a sezónne prenájmy, ktoré platformy vyžadovali pred zverejnením ponuky. Najvyšší súd ustanovenia o registri zrušil rozsudkom z 19. 5. 2026, pretože registre turistického ubytovania patria autonómnym spoločenstvám. Zostala len povinnosť platforiem odovzdávať údaje štátu podľa nariadenia EÚ 2024/1028. | Zrušené (BOE 8. 6. 2026), štátne číslo sa nevyžaduje. Povinné zostáva číslo z RTA. |
| RD 933/2021, hlásenie hostí (SES.Hospedajes) | Každého hosťa treba nahlásiť polícii najneskôr do 24 hodín a záznamy uchovávať 3 roky. Povinnosť má hostiteľ, nie platforma. | Platí, rozsudok o NRUA sa jej netýka |
| Real Decreto-ley 29/2026 (štát) | Prenájom zariadeného apartmánu, v ktorom jeden nájomca zostane najviac 30 nocí, už nebude oslobodený od DPH a bude sa zdaňovať sadzbou 10 %. DPH odvádza prenajímateľ, nie platforma. Sezónny nájom musí trvať viac ako 31 dní, spravidla najviac 12 mesiacov, a zmluva musí uvádzať preukázateľný dôvod dočasného pobytu. | Vyšlo v BOE 7. 10. 2026. Sezónne nájmy platia od 8. 10. 2026, DPH od 1. 12. 2026. Nariadenie musí do 30 dní od vyhlásenia potvrdiť stála komisia Kongresu (Diputación Permanente), k 16. 10. 2026 potvrdené nie je. |
Licencia sa pri predaji neprevádza sama. Zápis v registri RTA patrí držiteľovi a nový vlastník musí elektronicky oznámiť zmenu držiteľa a priložiť aktuálny výpis z katastra nehnuteľností (nota simple). Ak kupujete apartmán, pri ktorom predávajúci uvádza licenciu, overíme v registri, že zápis platí a nebol zrušený.
| Obec | Nové turistické apartmány | Čo platí |
|---|---|---|
| Málaga (mesto) | Pozastavené | Od januára 2025 nemožno zapísať nový turistický apartmán v 43 štvrtiach, kde turistické apartmány tvoria viac ako 8 % všetkých obydlí. Od 23. 8. 2025 je zápis nových turistických apartmánov pozastavený v celom meste, najviac na 3 roky alebo do schválenia zmeny územného plánu, ak príde skôr. V júli 2026 mesto schválilo ďalšie trojročné pozastavenie licencií pre hotely, hostely a turistické apartmány na pozemkoch určených na bývanie. Už zapísané turistické apartmány fungujú ďalej. |
| Manilva | Obmedzené v časti obce | Podľa správ z decembra 2025 obec na 3 roky obmedzila nové turistické apartmány v prímorských zónach. Presný rozsah pri konkrétnej adrese overujeme na oddelení urbanizmu obce. |
| Marbella, Estepona, Casares, Benahavís | Bez všeobecného pozastavenia | K septembru 2026 sme v týchto obciach všeobecné pozastavenie nových turistických apartmánov nenašli. Súlad s územným plánom a súhlas obce sa však posudzujú pri každej adrese zvlášť. |
Dane
Aké dane platí majiteľ zo Slovenska alebo z Česka
Stručný prehľad pre majiteľov s daňovým domicilom v EÚ, stav k 16. 10. 2026. Priznanie za Vás podáva daňový poradca a my mu každý mesiac posielame podklady.
| Daň | Koľko a z čoho | Kedy a ako |
|---|---|---|
| Daň z príjmu nerezidenta (IRNR) | 19 % z čistého príjmu. Od príjmu z prenájmu sa odpočítavajú preukázané náklady spojené s prenájmom, napríklad daň z nehnuteľnosti IBI, poplatky spoločenstva, poistenie, opravy, správa nehnuteľnosti a odpisy, a to pomerne k dňom prenájmu. | Formulár Modelo 210. Za príjmy od roku 2026 sa podáva od 1. do 20. apríla nasledujúceho roka. |
| Daň z domnelého príjmu za dni bez prenájmu | 19 % z 1,1 % katastrálnej hodnoty (pri revidovaných katastrálnych hodnotách), inak z 2 %, pomerne k dňom, keď apartmán neprenajímate alebo v ňom bývate sami. | Modelo 210. Za rok 2025 do 31. 12. 2026, za rok 2026 od 1. 4. do 31. 12. 2027. |
| DPH (IVA) | Dnes je krátkodobý prenájom oslobodený od DPH, ak hosťom počas pobytu neposkytujete hotelové služby, ako je priebežné upratovanie alebo výmena bielizne. Od 1. 12. 2026 sa pobyt jedného nájomcu do 30 nocí zdaňuje sadzbou 10 % podľa RDL 29/2026, ak ho parlament potvrdí. | Registrácia na daňovom úrade (Modelo 036) a pravidelné priznania k DPH (Modelo 303). Majiteľ s bydliskom v EÚ nepotrebuje daňového zástupcu. DPH zaplatenú v nákladoch na prenájom, napríklad za správu nehnuteľnosti alebo opravy, si možno v rozsahu podľa zákona odpočítať. |
| Turistická daň | V Andalúzii neexistuje. | Nič sa nepodáva. |
Cena
Overenie Vás nič nestojí, platíte až za správu nehnuteľnosti
Overenie, či smiete nehnuteľnosť prenajímať, Vás nič nestojí, nech sa potom rozhodnete akokoľvek. Správa prenájmu je platená služba a platí sa z príjmu z prenájmu.
| Bez poplatku, či nás využijete, alebo nie | Platená služba, provízia z každej rezervácie |
|---|---|
| Pošlite nám adresu a my Vám povieme, či je tam krátkodobý prenájom vôbec právne možný. | Registráciu vybavíme s Vaším právnikom, vytvoríme inzerát, nastavíme ceny a uvedieme nehnuteľnosť na trh. |
| Ak kupujete s nami, legálnosť prenájmu overíme pred zaplatením rezervačnej zálohy ako súčasť kúpy. | Potom spravujeme kalendár, udržiavame registráciu aktuálnu a so spoločenstvom komunikujeme ako prevádzkovateľ, nie ako kupujúci. |
| Povieme Vám, ktoré nehnuteľnosti a ktoré mestá neprichádzajú do úvahy, ak má nehnuteľnosť zarábať. | Cenu prenájmu (za noc) upravujeme každý týždeň podľa toho, čo sa v danej sezóne na trhu skutočne deje. |
| Otvorene Vám povieme, keď sa nehnuteľnosť nebude dobre prenajímať, a to aj pri nehnuteľnosti, ktorú by sme Vám inak mohli predať. | Každého hosťa sprevádzame od prvej otázky až po hodnotenie a naše vlastné upratovačky pripravia nehnuteľnosť medzi jednotlivými pobytmi. |
| Ak je odpoveď záporná, dostanete zdôvodnenie a nič Vás to nestojí. | Raz mesačne dostanete výpis s peniazmi na svojom španielskom účte a všetkými nákladmi rozpísanými v tom istom dokumente. |
Jedna vec sa nemení ani v jednom prípade. Keď službu prenájmu odmietnete, časť bez poplatku sa nezhorší. Kontakty, odpovede a bežná pomoc po odovzdaní kľúčov pokračujú presne ako predtým.
Rozsah služby
Čo obnáša prevádzka krátkodobého prenájmu
Krátkodobý prenájom nie je pasívny príjem, ale malý podnik v pohostinstve. Niekto musí o jedenástej večer odpovedať hosťovi, nahlásiť každý príchod polícii a mať apartmán uprataný do štyroch hodín po odchode. Toto všetko za Vás prevezmeme.
| Čo | Ako sa účtuje | Čo to znamená v praxi |
|---|---|---|
| Inzeráty a kanály | V provízii | Profesionálne fotografie, text ponuky a nehnuteľnosť na Airbnb, Booking.com a ďalších portáloch spravujeme cez jeden channel manager, takže všetky kalendáre riadi jediný systém a nehnuteľnosť sa nedá zarezervovať dvakrát. Privádzame aj vlastných priamych hostí, za ktorých sa neplatí vôbec žiadna provízia platforme. |
| Tvorba cien | V provízii | Ceny sa nastavujú podľa sezóny, dňa v týždni a toho, čo sa v danom mesiaci skutočne predáva, a upravujú sa podľa toho, ako sa kalendár plní. Pevná cena za noc je najčastejším dôvodom, prečo nehnuteľnosť zarába menej ako tá vedľajšia. |
| Každý hosť, od otázky po hodnotenie | V provízii | Otázky, rezervácie, pokyny k príchodu, problém o polnoci, odchod, spory a hodnotenia. V akomkoľvek jazyku, v ktorom hosť píše, pričom to nie je slovenčina a často ani angličtina. |
| Príchod a prístup | V provízii | Príchod zabezpečujeme priamo na mieste, aj pri hosťoch, ktorí priletia o jednej v noci. Kľúče, kódy a prístup spravujeme my, nemusíte ich vybavovať zo Slovenska. Štandardným riešením je schránka na kľúče pri nehnuteľnosti, prípadne inteligentný zámok so samostatným check-inom. Ani jedna z týchto možností nemení sumu, ktorú nám platíte. |
| Registrácia hostí na polícii | V provízii | Španielsko vyžaduje registráciu každého hosťa pri každom pobyte a táto povinnosť leží na hostiteľovi, nie na platforme. Registrácia sa robí v systéme SES.HOSPEDAJES španielskeho ministerstva vnútra a my ju pri check-ine digitálne podávame za každého hosťa pri každej rezervácii. |
| Príprava medzi pobytmi | V provízii | Máme vlastné upratovačky, nie externú agentúru, a zakaždým dodržiavame rovnaký štandard. Vymeníme posteľnú bielizeň a pri odchode nehnuteľnosť odfotografujeme, takže jej stav po odchode hostí je zdokumentovaný fakt, nie predmet dohadov. |
| Mesačný výpis a výplata | V provízii | Jeden dokument mesačne: čo prišlo z jednotlivých rezervácií, čo odišlo a prečo, naša provízia a suma, ktorá príde na Váš španielsky účet. Získate aj prístup na portál s kalendárom a rezerváciami, takže vidíte, čo je potvrdené, čo sa blíži a ktoré termíny sú ešte voľné. |
| Poplatok za upratovanie | Platí ho hosť | Každá rezervácia zahŕňa poplatok za upratovanie, rovnako ako každá ponuka, ktorú ste si kedy sami rezervovali. Účtuje sa hosťovi, neodpočítava sa z Vášho príjmu a ponechávame si ho po odpočítaní nákladov na pranie uterákov a posteľnej bielizne. |
| Drobné opravy počas prenájmu | Hradené z príjmu v nákladovej cene | Pokazená žalúzia, porúchaný kotol alebo nová rýchlovarná kanvica. Hradí sa to z výnosu nehnuteľnosti a vo výpise sa to objaví spolu s príslušnou faktúrou. Nič neprirážame a od remeselníka si za sprostredkovanie nič neberieme. |
| Remeselník pri väčšej zákazke | Faktúra remeselníka z príjmu | Remeselníka Vám zabezpečíme a dohliadneme na prácu. Jeho faktúra patrí jemu, hradí sa z výnosu nehnuteľnosti a vo výpise ju nájdete ako samostatnú položku. |
| Turistická licencia a registrácia | Váš právnik, jednorazovo | Podáva ju Váš právnik a pripravuje ju spolu s nami. Ide o náklad, ktorý hradíte raz pred príchodom prvého hosťa. |
| Daň z príjmov z prenájmu | Váš daňový poradca | Nie sme daňoví poradcovia a táto stránka nie je daňovým poradenstvom. Vášmu poradcovi každý mesiac poskytujeme údaje v podobe, akú požaduje. Čo možno odpočítať a aká je príslušná sadzba, závisí od Vášho daňového domicilu. |
| Poistenie | Odporúčané | Poistná zmluva uzavretá na vlastné bývanie sa nevzťahuje na nehnuteľnosť s platiacimi hosťami a poisťovni musíte pravdivo uviesť, ako nehnuteľnosť využívate. Vybaví to špecialista. |
Prevádzka beží na rovnakých nástrojoch, ktoré používame pri každej nehnuteľnosti: Hostaway na kalendár a kanály, Breezeway na plánovanie upratovania, Touch Stay na sprievodcu pre hostí a Chekin na registráciu na polícii.
Nie je bežné to zverejňovať a robíme to zámerne: všetko sa dá overiť a práve to odlišuje firmu, ktorá prenájmy naozaj prevádzkuje, od firmy, ktorá Vaše otázky len posúva niekomu, kto ich vybaví.
Vyúčtovanie
Ako sa k Vám peniaze z prenájmu dostanú
Na peniaze sa majitelia pýtajú až nakoniec, a pritom sa o ne boja najviac. Preto Vám ukážeme celú cestu od platby hosťa až po vyplatenie na Váš účet. Keď poznáte poradie krokov, každé vyúčtovanie si ľahko skontrolujete.
- 01Hosť zaplatíCena za noc + poplatok za upratovanie
- 02Provízia platformyUrčuje ju Airbnb alebo Booking, nie my
- 03Náklady nehnuteľnostiOpravy a materiál, v nákladovej cene
- 04Naša províziaOdpočíta sa zo zostatku
- 05Vaša výplataNa Váš španielsky účet, raz mesačne
Schéma poradia, nie pomerov. Konkrétne sumy na tejto stránke zámerne neuvádzame.
| Krok | Čo sa v tej chvíli stane |
|---|---|
| 01 Hosť rezervuje a platí | Hosť platí cenu za noc plus poplatok za upratovanie, buď platforme, alebo priamo nám. Platforma si v tejto chvíli odpočíta vlastnú províziu. Jej výšku určuje Airbnb alebo Booking, nie my, a na Vašom výpise sa objaví ako samostatná položka. |
| 02 Pobyt prebehne a nehnuteľnosť sa pripraví | Check-in, samotný pobyt, check-out, potom upratovanie a pranie bielizne. Poplatok za upratovanie, ktorý hosť zaplatil, to pokrýva a nikdy sa nedotkne Vášho príjmu. Z tohto poplatku sa hradí aj pranie bielizne. |
| 03 Odpočítajú sa náklady nehnuteľnosti | Oprava, výmena, spotrebný materiál alebo návšteva kvôli prístupu, ktorú musel niekto vykonať. Každá položka je rozpísaná a doložená faktúrou. K cene remeselníka nič nepridávame a nič mu nestrhávame za sprostredkovanie. |
| 04 Naša provízia sa odpočíta zo zostatku | Ide o podiel z príjmov z prenájmu, takže v mesiaci bez rezervácií nič neplatíte. Provízia až po odpočítaní vlastných nákladov nehnuteľnosti, nie pred nimi, je spôsob, ktorý udržiava naše záujmy v súlade s Vašimi. |
| 05 Zvyšok ide na Váš španielsky účet | Každý mesiac na účet vedený na Vaše meno v Španielsku. Na to potrebujete španielsky účet, a ak ho zatiaľ nemáte, môžeme Vás odkázať na stránku s informáciami o jeho založení. |
| 06 Výpis dostanete spolu s platbou | Jeden dokument: každá rezervácia, každý náklad, provízia aj vyplatená suma. Je to aj dokument, ktorý potrebuje Váš daňový poradca, čo je ďalší dôvod, prečo je rozpísaný, a nie zhrnutý. |
Za čo platíte
Cena správy nehnuteľnosti
Platíte len jednu províziu, ktorú si dohodneme ešte pred začiatkom spolupráce. Kým nehnuteľnosť nezarába, neplatíte nič. Neúčtujeme poplatok za založenie, mesačný paušál, inzerciu ani fotografie.
| Položka | Ako sa účtuje | Čo to znamená |
|---|---|---|
| Naša provízia | Podiel z každej rezervácie | Odpočítava sa z príjmov z prenájmu až po odpočítaní vlastných nákladov nehnuteľnosti. Výšku provízie pre Vašu nehnuteľnosť potvrdíme písomne skôr, než sa pre čokoľvek rozhodnete, pretože nehnuteľnosť, ktorá si vyžaduje viac práce, je nákladnejšia na prevádzku. |
| Začíname | Bez poplatku | Profesionálne fotografie, text ponuky, nastavenie cien aj zverejnenie nehnuteľnosti na platformách sú súčasťou provízie. O peniaze Vás nežiadame, kým nehnuteľnosť nič nezarobí. |
| Mesiac bez rezervácií | Nič neplatíte | Provízia je len podielom z príjmov z prenájmu, takže prázdny mesiac Vás nič nestojí. Spoluprácu môžete kedykoľvek ukončiť a potvrdené rezervácie pri odchode dodržíme. |
| Správa nehnuteľnosti spolu s prenájmom | Súčasť provízie | Ak nehnuteľnosť zarába prostredníctvom nás, správu pokrýva provízia za prenájom a samostatný poplatok za správu neúčtujeme. |
| Upratovanie medzi pobytmi | Platí hosť | Účtuje sa hosťovi ako poplatok za upratovanie pri každej rezervácii, takže sa neodpočítava z Vašich príjmov. Z tohto poplatku sa hradí aj pranie uterákov a posteľnej bielizne. |
| Remeselník | Faktúra z príjmu z prenájmu | Remeselníka Vám zabezpečíme a dohliadneme na prácu. Jeho faktúra sa uhradí z príjmu z prenájmu a vo výpise ju nájdete ako samostatnú položku. K jeho cene nič nepridávame. |
| Turistická licencia | Odmena Vášho právnika, jednorazovo | Vybavuje ju Váš právnik v spolupráci s nami a hradí sa raz pred príchodom prvého hosťa. Ide o odmenu právnika, nie našu, a závisí od nehnuteľnosti. |
| Provízia platformy | Stanovuje platforma | Airbnb a Booking si pred prevodom peňazí k nám odpočítajú vlastný percentuálny podiel. My ho nestanovujeme ani z neho nič nedostávame. Na Vašom výpise sa zobrazí ako samostatná položka a pri priamom hosťovi sa tento poplatok neuplatňuje. |
Konkrétne sumy dostanete písomne
Výšku provízie aj ďalších položiek pre Vašu konkrétnu nehnuteľnosť Vám písomne potvrdíme skôr, než sa pre čokoľvek rozhodnete. Na tejto stránke v žiadnej podobe nenájdete ani údaj o tom, koľko by Vaša nehnuteľnosť mohla zarobiť. Žiadna miera obsadenosti, žiadna priemerná cena za noc, žiadny výnos.
Otázky majiteľov
Na čo sa majitelia pýtajú, skôr než nám zveria svoj apartmán
Tieto otázky počúvame stále a žiadna z nich nie je zbytočná. Ide o Váš domov, v ktorom budú spať cudzí ľudia, kým Vy budete dvetisíc kilometrov ďaleko.
| Otázka | Odpoveď |
|---|---|
| Cudzí ľudia v mojom domove | Každý hosť je pred vstupom do nehnuteľnosti identifikovaný a zaregistrovaný na polícii, čo je zákonná povinnosť, nie služba, ktorú sme si vymysleli. Rezervácie preverujeme a žiadosť, ktorá vyzerá skôr na večierok ako na dovolenku, odmietneme. Radšej prídeme o víkend ako o dobré vzťahy so susedmi. |
| Čo ak niečo poškodia? | To kryjú tri rôzne nástroje. Rezervácia cez platformu je krytá vlastnou garanciou pre hostiteľov alebo poistením škôd danej platformy. Pri rezervácii, ktorá k nám príde priamo, sa pred príchodom vyberá záloha a vracia sa po kontrole nehnuteľnosti. Nad oboma možnosťami stojí Vaša vlastná poistka, ktorá musí byť uzavretá pre nehnuteľnosť s platiacimi hosťami. Po každom striedaní hostí nehnuteľnosť fotografujeme, takže je zaznamenané, v akom stave ju hosť prevzal aj v akom ju opustil. |
| Stane sa z toho práca? | Je to práca. Naša práca. Vy nie ste v kontakte s hosťami, nenastavujete ceny v kalendári, nezháňate upratovačky ani nikoho nikde neregistrujete. K Vám sa dostane mesačný výpis a občasné rozhodnutie, ktoré stojí peniaze. |
| Prídem o možnosť užívať svoj domov | Nie. Pred sezónou si zablokujete termíny, ktoré chcete, a nehnuteľnosť budete využívať sami. Bežný scenár je opačný, ako ľudia čakajú: majitelia prichádzajú v okrajových mesiacoch sezóny a na Vianoce, keď je pobrežie aj tak príjemnejšie, a nehnuteľnosť nechávajú zarábať počas letných týždňov, ktoré by pravdepodobne nevyužili. |
Váš vlastný pobyt
Keď chcete prísť sami
Najprv si určíte svoje termíny a kalendár pre hostí zostavíme okolo nich. Jedinou výnimkou je rezervácia, ktorú už hosť potvrdil. Tú kvôli Vášmu pobytu nezrušíme, rovnako ako by ju nezrušil žiadny hotel.
Je dobré byť pri tomto kompromise úprimný, pretože práve na ňom celé rozhodnutie stojí. Týždne, keď nehnuteľnosť zarába najviac, sú týždne, keď by ste tu najradšej boli Vy.
Majiteľ, ktorý chce každý rok august a zároveň chce, aby nehnuteľnosť pokryla svoje náklady, žiada dve rôzne veci. Majitelia, ktorí prichádzajú niekoľkokrát do roka a využívajú okrajové mesiace sezóny, bývajú s týmto usporiadaním veľmi spokojní.
A prídete do nehnuteľnosti, ktorá je naozaj pripravená, čo je často nedocenená výhoda. Je uprataná v štandarde, aký očakáva platiaci hosť, posteľná bielizeň je čerstvá a všetko, čo v marci prestalo fungovať, bolo opravené už v marci.
Iné možnosti
Keď krátkodobý prenájom nejde
Niekedy to spoločenstvo vlastníkov odmietne, obec prestane prijímať nové registrácie alebo nehnuteľnosť jednoducho nespĺňa podmienky na prenájom turistom. Neznamená to však koniec, len iný plán. Ten s Vami preberieme.
| Možnosť | Čo to znamená | Kompromis |
|---|---|---|
| Dlhodobý prenájom | Ak budova krátkodobý prenájom nepovoľuje, zvyčajne môžete nehnuteľnosť stále prenajímať dlhodobo, len nie cez Airbnb alebo Booking. Príjem je za mesiac nižší, ale oveľa stabilnejší, a namiesto štyridsiatich hostí máte jedného nájomníka. | Nehnuteľnosť je obývaná, takže ju nemôžete sami využívať. |
| Strednodobý prenájom na pár mesiacov | Zimné mesačné prenájmy sú na tomto pobreží skutočným trhom, pretože sem na zimu prichádzajú Severania a letní návštevníci už odišli. | Niečo medzi oboma možnosťami: lepší príjem ako pri dlhodobom prenájme a nehnuteľnosť je voľná v mesiacoch, keď ju naozaj chcete využívať. |
| Na požiadanie zabezpečíme ktorúkoľvek z nich | Obe možnosti poskytujeme na požiadanie, nie ako štandardný produkt. Ak prenájom prevezmeme, ponúkneme nehnuteľnosť na portáli Idealista a fotenie zaplatíme sami. | Neúčtujeme žiadny vstupný poplatok ani nič za zverejnenie ponuky. Nehnuteľnosť, ktorá zostáva prázdna, nemá hodnotu ani pre jednu stranu. |
| Počkajte a overte znova | Spoločenstvo môže hlasovať znova a obec môže svoje pravidlá zmeniť ktorýmkoľvek smerom. | Ak je dnešná odpoveď záporná, oplatí sa vedieť, čo by sa muselo zmeniť, aby bola kladná. To Vám vieme povedať namiesto toho, aby sme len hádali. |
Dlhodobý nájom na bývanie sa riadi zákonom o mestských nájmoch (Ley 29/1994, LAU). Ak prenajímate ako fyzická osoba, nájomca má právo zostať najmenej 5 rokov, ak je prenajímateľom firma, 7 rokov. Kratšia doba v zmluve na tom nič nemení. Nájomca môže po 6 mesiacoch odísť s výpoveďou 30 dní.
Kaucia je vo výške jedného mesačného nájomného a dodatočná záruka smie byť najviac vo výške dvoch mesačných nájomných, spolu teda najviac tri. Náklady na sprostredkovanie nájmu platí prenajímateľ. Nájomcu, ktorý neplatí alebo neodchádza, môže vysťahovať len súd, nikdy nie sám prenajímateľ.
Sezónny nájom na niekoľko týždňov alebo mesiacov musí od 8. 10. 2026 podľa nariadenia RDL 29/2026 trvať viac ako 31 dní, spravidla najviac 12 mesiacov, a zmluva musí uvádzať skutočný a preukázateľný dôvod dočasného pobytu, napríklad prácu alebo štúdium.
Zmluva bez dôvodu sa posudzuje ako bežný nájom na bývanie s minimálnou dobou 5 rokov. V Andalúzii prenájom tej istej osobe na viac ako dva mesiace v kuse nie je turistickým prenájmom a nepotrebuje zápis v registri RTA, stanovy domu ho však môžu zakázať.
Preverenie
Čo overíme, skôr než za čokoľvek zaplatíte
Preverenie urobíme skôr, než nehnuteľnosť nafotíme, požiadame o licenciu alebo čokoľvek zaplatíte. Trvá dni, nie týždne. Na konci dostanete jasné áno, alebo nie, aj s vysvetlením, čo treba zariadiť alebo čo tomu bráni.
| Čo kontrolujeme | Prečo to rozhoduje o odpovedi | Čo získate |
|---|---|---|
| Doklady o užívaní a obývateľnosti | Nehnuteľnosť nemožno zaregistrovať na turistické využitie bez dokumentov, ktoré potvrdzujú, že je právne spôsobilá na bývanie. Pri staršej nehnuteľnosti z druhej ruky niekedy úplne chýbajú. | Potvrdené z dokumentov a s uvedením chýbajúcich častí. Čokoľvek chýba, rieši Váš právnik, nie my. |
| Či môže na tejto adrese existovať registrácia | Žiadosť o licenciu pre nehnuteľnosť, ktorá ju nemôže získať, stojí týždne času a odmenu právnika a skončí tam, kde začala. | Overené v registri pred podaním čohokoľvek. |
| Dispozícia, lôžka a požiadavky predpisov | Turistické ubytovanie musí spĺňať minimálne požiadavky a počet hostí, ktorých môžete legálne prijať, ovplyvňuje zárobok nehnuteľnosti viac ako cena za noc. | Písomne stanovená kapacita a podmienky jej navýšenia. |
| Vlastné obmedzenia obce | Niekoľko obcí sprísnilo pravidlá pre nové turistické prenájmy a rozhoduje sa podľa obce, niekedy dokonca podľa mestskej časti. Andalúzsky register neprijme registráciu tam, kde obec prenájom obmedzila. | Aktuálny stav pre Vašu presnú adresu s uvedením dátumu, aby ste vedeli, kedy bol overený. |
| Či sa pravidlá prehodnocujú | Pravidlo, ktoré sa má zmeniť, je rovnako dôležité ako pravidlo, ktoré sa už zmenilo. Rozhoduje o tom, či teraz investovať do prípravy, alebo tri mesiace počkať. | Čo je známe a čo nie, povedané jasne, nie predstierané ako istota. |
| Stanovy spoločenstva | Zákaz môže byť zapísaný v stanovách a nikto, kto nehnuteľnosť predáva, sa o ňom jednoducho nemusí vôbec zmieniť. Ide o rovnaký dokument, ktorý si pred kúpou prečíta Váš právnik. | Prečítame ich a príslušné ustanovenia Vám ocitujeme. |
| Zápisnice zo schôdzí | Rozhodujúce hlasovanie troch pätín už mohlo prebehnúť alebo môže byť na programe schôdze, o ktorej Vám nikto nepovedal. | Prečítame všetko až po najstaršie dostupné záznamy a označíme všetko podstatné. |
| Skutočný postoj spoločenstva | Budova, kde je prenajímanie legálne, ale susedia sú nepriateľskí, je budova, kde každý hosť znamená sťažnosť. Ide o posúdenie, nie o dokument. | Poctivé posúdenie, aj v prípadoch, keď je práve ono dôvodom, prečo by sme povedali nie. |
| Registrácia hostí a prevádzkové povinnosti | Každý hosť musí byť zaregistrovaný pri každom pobyte a táto povinnosť leží na hostiteľovi. Je to vec, o ktorej majitelia, ktorí prenajímajú súkromne, najčastejšie nevedia. | Nastavenie pred prvou rezerváciou a digitálne vybavenie pri každom príchode. |
| Prístup, kľúče a vstup hosťa | Urbanizácia s vrátnicou a kódom, ktorý Vám spoločenstvo neposkytne, alebo budova, kde concierge odmieta turistických hostí, premení dobrú nehnuteľnosť na prevádzkovo neriešiteľnú. | Prakticky preverené, nie predpokladané. |
| Či to stihneme včas | Odchod hosťa o desiatej a check-in o pätnástej znamenajú štyri hodiny na kompletné upratanie a výmenu posteľnej bielizne. Ak tam náš tím nemôže byť spoľahlivo, nehnuteľnosť nepatrí medzi tie, ktoré prijímame. | Jednoznačné áno alebo nie podľa skutočnej polohy nehnuteľnosti. |
| Čo nehnuteľnosť potrebuje pred prvým hosťom | Postele, posteľnú bielizeň, kuchyňu vhodnú pre šesť ľudí namiesto dvoch, zatemnenie spální a servis klimatizácie. Nehnuteľnosť zariadená pre majiteľa je len zriedka zariadená pre hostí. | Zoznam, ktorý oddeľuje to, čo je nevyhnutné, od toho, čo možno urobiť neskôr. |
Postup
Ako to začína
Tieto kroky prichádzajú na rad po odovzdaní kľúčov. Ak ste kupovali s nami, možnosť prenájmu sme overili už pred rezerváciou.
Kontrola vhodnosti
Poviete nám adresu a čo chcete s nehnuteľnosťou robiť. Preveríme tri úrovne a dáme Vám písomnú odpoveď so zdôvodnením. Neúčtujeme ju bez ohľadu na to, či budete pokračovať, alebo nie, a je to krok, ktorý rozhodne o všetkom, čo bude nasledovať.
Nehnuteľnosť osobne preveríme
Neprijímame nehnuteľnosť, ktorú sme nevideli. Práve pri návšteve sa ukáže skutočná odpoveď: ako bude nehnuteľnosť vyzerať na fotografiách, koľko ľudí v nej môže pohodlne, nielen technicky, spať, čo chýba a ako rýchlo sa náš tím dokáže pri striedaní hostí dostať dnu a von.
Povolenie s Vaším právnikom
Registráciu podáva Váš právnik a pripravujeme ju spolu s ním. Zároveň Vám povieme, čo nehnuteľnosť potrebuje pred prvým hosťom, a rozdelíme to na nevyhnutné úpravy a tie, ktoré môžu počkať do konca prvej sezóny.
Fotografie, ponuka a tvorba cien
Profesionálne fotografie, ponuka napísaná pre každý kanál, cenový kalendár zostavený pre sezónu, v ktorej sa ponuka spúšťa, a nehnuteľnosť aktívna na platformách cez jediný kalendár. To všetko je súčasťou provízie a nič z toho Vám nefakturujeme.
Prvý hosť a prvé vyúčtovanie
Prichádzajú rezervácie, medzi nimi nehnuteľnosť pripravíme pre ďalších hostí a o mesiac neskôr dostanete prvé vyúčtovanie a prvú výplatu. Potom sa Vám ozveme, keď bude treba o niečom rozhodnúť, a inak raz mesačne.
Porovnanie
Prenajímať sami, alebo s nami?
Porovnajte rovnakú nehnuteľnosť v rovnakej sezóne. Uvidíte, čo naozaj obnáša prenajímať ju na vlastnú päsť zo Slovenska a čo za Vás prevezmeme my.
| Sami alebo cez inú agentúru | S Lucky Sol | |
|---|---|---|
| Kto overil, že ju smiete prenajímať | Zvyčajne nikto. Predávajúca kancelária povedala áno alebo inzerát uvádzal, že licencia je k dispozícii, ale ani jedno nie je dokument. | My, na všetkých troch úrovniach, ešte pred vynaložením akýchkoľvek prostriedkov. Odpoveď predávajúcej kancelárie nepovažujeme za potvrdenie. |
| Kto hosťovi odpovie o jedenástej večer | Vy, po anglicky, v inom časovom pásme, kvôli kotlu, ktorý ste nikdy nevideli. | My, v jazyku hosťa, a Vy sa o tom dozviete z vyúčtovania. |
| Kto upratuje medzi pobytmi | Upratovacia agentúra, s ktorou ste sa nikdy nestretli, objednaná cez správu. Že neprišla, sa dozviete od ďalšieho hosťa. | Naše vlastné upratovačky, zamestnané u nás, podľa harmonogramu, ktorý riadime. |
| Kto hlási hostí na polícii | Vy, pri každom pobyte, pričom väčšina súkromných hostiteľov o tejto povinnosti nevie. | Vybavené digitálne pri každom príchode ako súčasť služby. |
| Kto zaplatí za pokazený kotol v auguste | Vy, prevodom zo Slovenska, keď nájdete inštalatéra, ktorý odpovedá v jazyku, ktorým nehovoríte. | Uhradené z príjmov podľa skutočných nákladov, rozpísané vo vyúčtovaní a s niekým na mieste počas práce. |
| Čo sa stane v mesiaci bez rezervácií | Nič neplatíte a inzerát tam naďalej zostáva. | Nič neplatíte. Provízia je podielom z príjmov, takže bez príjmov nie je žiadna provízia. |
| Koľko to stojí, keď sa prenajme | Provízia platforme plus Váš vlastný čas, čo je náklad, ktorý nikto nepočíta. | Naša provízia z rezervácie plus vlastná provízia platformy a žiadna provízia platforme pri našich priamych hosťoch. |
| Jazyk, v ktorom všetko prebieha | Po španielsky s radnicou, spoločenstvom a remeselníkom. Po anglicky s hosťami. | Vy hovoríte len s nami, so všetkými ostatnými komunikujeme my. |
Z našej praxe
Prečo sme povedali nie
Apartmán v Estepone sedel rozpočtu aj plánom klienta a bol už rezervovaný. O výsledku však rozhodla schôdza spoločenstva vlastníkov, o ktorej predtým nikto nehovoril.
Vybraný apartmán
Apartmán v Estepone sa zmestil do rozpočtu a hodil sa k tomu, ako ho klient chcel používať. Počítal s tým, že ho bude krátkodobo prenajímať. Rezervácia bola podpísaná a záloha odoslaná.
Schôdza, o ktorej inzerát mlčal
Počas preverenia sme spolu s právnikom zistili, že spoločenstvo vlastníkov zvolalo schôdzu na termín krátko po rezervácii. Na programe bolo hlasovanie o krátkodobých prenájmoch. V inzeráte o tom nebolo ani slovo, hoci práve na tom celá kúpa stála.
Najprv výsledok hlasovania
Klientovi sme povedali, že zaplatená rezervácia nie je dôvod pokračovať za každú cenu. S ďalším krokom sme preto počkali, ako schôdza dopadne.
Záloha späť
Vlastníci krátkodobý prenájom, s ktorým klient počítal, neschválili. Odporučili sme od kúpy odstúpiť a klient tak urobil. Rezervačnú zálohu dostal späť. Nekúpil teda apartmán, ktorý by mu neslúžil, a neprišiel ani o peniaze.
Úprimne
Čo Vám nesľúbime a kedy prenájom nedáva zmysel
Obsadenosť ani príjem nezaručujeme a žiadny poctivý správca by ich zaručovať nemal. Kto Vám povie konkrétnu sumu skôr, než nehnuteľnosť uvidí a než prebehne prvá sezóna, sľubuje niečo, čo nemôže vedieť.
Prenájom predstavuje jediné skutočné riziko celej kúpy. Videli sme kupujúcich, ktorí postavili celý rozpočet na výnosoch z prenájmu a potom zistili, že ich spoločenstvo vlastníkov odhlasovalo zákaz krátkodobých prenájmov. Ak je prenájom dôvodom, prečo kupujete, overte si to pred zložením rezervačnej zálohy, či už s nami, alebo s niekým iným.
Túto službu poskytujeme len v oblasti od Manilvy po Marbellu: Manilva, Casares, Estepona, Benahavís a Marbella. Mimo týchto piatich lokalít hovoríme nie. Správca, ktorý v deň striedania hostí nedokáže mať upratovačky pri dverách, je len telefónne číslo, nie skutočná prevádzka. Z rovnakého dôvodu prijímame len obmedzený počet nehnuteľností.
Existuje aj situácia, keď by ste to robiť nemali. Ak je Vaša jediná cesta v roku v prvých dvoch týždňoch augusta, prenájom Vám vezme práve tie týždne, ktoré chcete využiť. Ak sa nehnuteľnosť nachádza na mieste, kde je mimo sezóny málo života, môže byť prenajatá desať týždňov a štyridsaťdva týždňov zostať prázdna.
A ak by ste jednoducho radšej nechceli, aby vo Vašej posteli spal niekto iný, je to úplne legitímna odpoveď a existuje pre Vás lacnejšia služba: niekto sa o nehnuteľnosť stará, ale nikto v nej nebýva.
Časté otázky
Časté otázky o krátkodobom prenájme apartmánu
Zobraziť ďalšie otázky
Kontakt na Luciu a Radka
Povedzte nám, ako si predstavujete život pri mori
Stačí nám napísať rozpočet a miesto, ktoré Vás láka, alebo poslať odkaz na nehnuteľnosť. Ozveme sa Vám a dohodneme sa, čo ďalej.
Napíšte nám, čo hľadáte.
Napíšte nám, čo hľadáte, alebo nám rovno zavolajte. Do troch dní Vám pošleme výber z viac ako 20 000 nehnuteľností v systéme MLS.
Odoslaním tohto formulára súhlasíte s našimi zásadami ochrany osobných údajov a s prijímaním e-mailov.