Ako prebieha kúpa nehnuteľnosti
Na Costa del Sol, od prvého telefonátu po odovzdanie kľúčov
Povedzte nám, čo hľadáte
Ako prebieha kúpa
Jedna kancelária na Vašej strane
Kúpa apartmánu alebo vily v Španielsku je bezpečná a prehľadná, keď viete, čo príde a v akom poradí. Na tejto stránke nájdete celý postup od prvého telefonátu po odovzdanie kľúčov. Pri každom kroku píšeme, čo urobíte Vy, čo urobíme my, ako dlho to trvá a koľko to stojí.
Celou kúpou Vás prevedieme my, Lucie a Radek Špreňarovci. Sme rodinná realitná kancelária pre Slovákov a Čechov, na Costa del Sol žijeme celoročne od konca roka 2018 a stojíme vždy na strane kupujúceho. Kupujúci nám neplatí žiadnu províziu, odmenu hradí predávajúci alebo developer.
Realitné kancelárie na Costa del Sol si ponuky zdieľajú a o províziu sa delia. Sme členmi siete ReSales Online, do ktorej patrí viac ako 2 000 realitných kancelárií. Pošlite nám odkaz na nehnuteľnosť, ktorú ste našli kdekoľvek na internete, a my Vám ju sprostredkujeme. Cena sa tým pre Vás nemení.
Nezávislého právnika si vyberiete sami, alebo Vám odporučíme toho, s ktorým spolupracujeme a od ktorého neberieme províziu. Na pobreží pritom nie je výnimkou, že realitné kancelárie od odporúčaných právnikov províziu dostávajú. My to zámerne nerobíme, aby právnik hájil len Vaše záujmy. Nemáme preto dôvod tlačiť Vás ku konkrétnej nehnuteľnosti ani k nikomu ďalšiemu.
V skratke
Kúpa v piatich bodoch
To najdôležitejšie na jednom mieste. Podrobnosti ku každému bodu nájdete nižšie na stránke.
- Kupujúci nám neplatí žiadnu províziu. Odmenu hradí predávajúci alebo developer.
- Náklady nad kúpnu cenu sú zhruba 8,5 až 9 % pri nehnuteľnosti z druhej ruky a zhruba 12,5 až 13 % pri developerskom projekte.
- Kúpa z druhej ruky trvá od rezervácie po kľúče zvyčajne okolo dvoch mesiacov. Developerský projekt, kde sa ešte nekopalo, sa odovzdáva zhruba 24 mesiacov od vydania stavebného povolenia. Projekt, ktorý sa už stavia, môže byť hotový aj o pár mesiacov.
- Kúpiť môžete aj na diaľku. Na základe plnej moci za Vás podpíše právnik, stačí jedna cesta na prehliadky.
- Každú platbu developerovi od podpisu súkromnej kúpnej zmluvy kryje banková záruka alebo poistenie na Vaše meno. Pri nehnuteľnosti z druhej ruky sa rezervácia platí na účet právnika a predávajúci dostane doplatok až u notára.
Developerský projekt a nehnuteľnosť z druhej ruky vedľa seba
| Developerský projekt | Z druhej ruky | |
|---|---|---|
| Od koho kupujete | Od developera. Apartmán alebo vilu, ktoré sa stavajú alebo sú tesne pred dokončením. | Od doterajšieho majiteľa. |
| Rezervácia | Zvyčajne 6 000 až 12 000 €, niekedy viac. Ide developerovi a započítava sa do prvej platby. | Od 6 000 € až po zhruba 1 % ceny. Ide na účet právnika. |
| Záväzná zmluva | Súkromná kúpna zmluva, pri nej do 30 % ceny vrátane rezervácie a k tomu DPH. | Zmluva o zálohe (arras) 2 až 4 týždne po rezervácii, 10 % ceny. |
| Doplatok u notára | Zvyšok ceny, zvyčajne 70 %, a k tomu DPH. | 90 % ceny. |
| Dane pri kúpe | DPH 10 % a daň z listín (AJD) 1,2 %. | Daň z prevodu nehnuteľnosti (ITP) 7 %. |
| Ako dlho | Okolo 24 mesiacov od stavebného povolenia, ak sa ešte nekopalo. Pri projekte, ktorý sa už stavia, aj len pár mesiacov. | Zvyčajne okolo dvoch mesiacov od rezervácie. |
| Ochrana peňazí | Banková záruka alebo poistenie na Vaše meno ku každej platbe. | Právna previerka pred zálohou, doplatok až u notára v rovnakej chvíli ako podpis. |
| Kontrola nehnuteľnosti | Spoločná prehliadka, prípadne za účasti technického špecialistu alebo architekta. Na vady sa vzťahuje záruka. | Ráno pred podpisom u notára prejdeme nehnuteľnosť a vybavenie. |
| Záruky po kúpe | Zo zákona 10 rokov konštrukcia, 3 roky inštalácie, 1 rok dokončovacie práce. | Predávajúci zodpovedá len za skryté vady. |
Spoločné kroky
Sedem krokov, ktorými sa začína každá kúpa
Prvých sedem krokov je rovnakých pre developerský projekt aj pre nehnuteľnosť z druhej ruky. Niektoré prebiehajú súbežne, napríklad číslo NIE a bankový účet sa vybavujú počas právnej previerky.
Úvodný hovor
Preberieme, na čo má nehnuteľnosť slúžiť a ako si tu predstavujete život. Či chcete bývať priamo pri mori, alebo kúsok ďalej, kedy sem budete chodiť, či sami, alebo s rodinou, a či budete prenajímať. K tomu rozpočet, financovanie a to, kedy chcete mať kľúče.
- Čo urobíte Vy
- Poviete nám svoje predstavy, rozpočet a to, či počítate s hypotékou.
- Čo urobíme my
- Vysvetlíme postup a náklady, povieme, čo v danej lokalite a cenovej hladine nájdeme, a odporučíme, či sa Vám viac hodí developerský projekt, alebo nehnuteľnosť z druhej ruky. Niekedy kombinujeme oboje.
- Koľko to stojí
- Bez poplatku. Telefonicky alebo online.
Výber nehnuteľností
Z celej ponuky na trhu vyberieme developerské projekty aj nehnuteľnosti z druhej ruky, ktoré zodpovedajú Vášmu zadaniu. Pridáme aj niekoľko ponúk mierne nad rozpočtom, aby ste videli, čo získate za trochu viac peňazí.
- Čo urobíte Vy
- Prejdete výber, poviete nám, čo sa Vám páči a čo nie, a pošlete nám aj ponuky, ktoré ste našli sami.
- Čo urobíme my
- U predávajúcich a developerov overíme, či je nehnuteľnosť stále voľná a za akú cenu. Pri developerskom projekte vždy dohľadáme konkrétnu jednotku. Vizualizácie zvyčajne ukazujú najdrahší apartmán v projekte, zatiaľ čo cena „od“ patrí tej najlacnejšej jednotke. Potom zostavíme plán prehliadok.
- Koľko to stojí
- Bez poplatku.
Prehliadky
Priletíte na Costa del Sol a prejdeme vybrané nehnuteľnosti. Za deň ich stihneme päť až osem, ale lepšie je menej ako šesť, aby Vám v hlave zostalo, čo ste videli. Deň zvyčajne končíme v reštaurácii, kde v pokoji preberieme, čo sa Vám páčilo.
- Čo urobíte Vy
- Zariadite si let a ubytovanie. Na prehliadkach sa môžete pýtať na čokoľvek.
- Čo urobíme my
- Naplánujeme trasu, budeme Vás voziť, ukážeme Vám okolie a pri každej nehnuteľnosti otvorene povieme, čo sa nám na nej páči a čo nie. Napríklad kam svieti slnko alebo či sa bude v okolí stavať.
- Koľko to stojí
- Prehliadky sú bez poplatku, platíte len svoju cestu a ubytovanie.
Vyjednávanie ceny a podmienok
Keď si vyberiete, odovzdáme predávajúcemu alebo developerovi Vašu ponuku. Developer má pevný cenník a zľava býva skôr výnimkou, najčastejšie pri posledných jednotkách v projekte. Ľahšie sa s ním dá vyjednať platobný kalendár alebo vybavenie. Pri nehnuteľnosti z druhej ruky záleží hlavne na predávajúcom.
- Čo urobíte Vy
- Poviete nám, koľko chcete ponúknuť a na čom Vám záleží, napríklad na termíne odovzdania alebo na vybavení.
- Čo urobíme my
- Vyjednáme cenu aj podmienky, teda čo v apartmáne zostane, kedy dostanete kľúče a ako sa bude platiť.
- Koľko to stojí
- Bez poplatku.
Právnik a plná moc
Ešte pred rezerváciou si vyberiete nezávislého právnika, alebo Vám odporučíme toho, s ktorým spolupracujeme. Právnik Vám kúpu právne zabezpečí.
Podľa španielskeho zákona proti praniu špinavých peňazí (Ley 10/2010) overí Vašu totožnosť a pripraví plnú moc, s ktorou za Vás vybaví úrady a podpíše zmluvy. Pri developerskom projekte ju developer niekedy chce už pred podpisom súkromnej kúpnej zmluvy, pri nehnuteľnosti z druhej ruky stačí pred podpisom u notára.- Čo urobíte Vy
- S právnikom podpíšete zmluvu o zastupovaní a plnú moc. Plnú moc podpíšete u notára v Španielsku, ideálne počas prehliadok, alebo u notára na Slovensku či v Česku. Plná moc podpísaná mimo Španielska zvyčajne potrebuje apostilu a úradný preklad do španielčiny.
- Čo urobíme my
- Právnik po slovensky ani po česky nehovorí, preto Vám všetko vysvetlíme a pri rokovaniach tlmočíme. Províziu od právnika neberieme, takže Vám odporúčame len toho, kto dobre háji Vaše záujmy.
- Koľko to stojí
- Honorár právnika je zvyčajne 1 % z kúpnej ceny vrátane DPH a je v ňom aj založenie bankového účtu. Overenie plnej moci platíte notárovi podľa jeho sadzobníka.
Rezervácia
Rezervačnou zmluvou nehnuteľnosť stiahnete z trhu a zabezpečíte si dohodnutú cenu. Rezervácia zvyčajne platí 2 až 4 týždne, teda zhruba počas právnej previerky.
- Čo urobíte Vy
- Podpíšete rezervačnú zmluvu a pošlete rezervačnú zálohu.
- Čo urobíme my
- S právnikom skontrolujeme podmienky rezervácie, teda komu peniaze idú, dokedy rezervácia platí a kedy sa záloha vracia. Podrobnosti nájdete nižšie v časti o rezervácii a zálohách.
- Koľko to stojí
- Pri nehnuteľnosti z druhej ruky od 6 000 € až po zhruba 1 % ceny, na účet právnika. Pri developerskom projekte zvyčajne 6 000 až 12 000 €, niekedy viac, developerovi. Záloha sa neskôr odpočíta od kúpnej ceny.
Číslo NIE a bankový účet
Na kúpu potrebujete španielske identifikačné číslo cudzinca (NIE) a účet v španielskej banke. Vďaka plnej moci kvôli nim nemusíte nikam chodiť.
- Čo urobíte Vy
- Dodáte kópiu pasu alebo občianskeho preukazu a doklady, ktoré chce banka, typicky potvrdenie o príjme a o pôvode peňazí.
- Čo urobíme my
- NIE aj účet v banke Sabadell vybaví právnik. My strážime, aby bolo všetko hotové včas pred ďalšími platbami.
- Koľko to stojí
- Úradný poplatok za pridelenie NIE je 9,84 €, vybavenie NIE sa platí zvlášť. Založenie účtu je v honorári právnika, vedenie účtu sa riadi sadzobníkom banky.
Developerský projekt
Developerský projekt od rezervácie po kľúče
Pri developerskom projekte kupujete od developera apartmán alebo vilu, ktoré sa ešte len stavajú alebo sú tesne pred dokončením. Platí sa postupne a hlavná časť až pri odovzdaní. Takto u nás kupuje väčšina klientov.
Nehnuteľnosť nepotrebuje rekonštrukciu, na začiatku predaja býva cena zaujímavá a platby sú rozložené, do 30 % pri súkromnej kúpnej zmluve a zvyšok pri odovzdaní, podľa fázy výstavby o pár mesiacov alebo zhruba o dva roky.
Previerka projektu
Právnik overí stavebné povolenie (licencia de obra), vlastníctvo a druh pozemku, históriu developera a to, či má developer na Vaše platby bankovú záruku alebo poistenie.
Túto povinnosť mu ukladá zákon o výstavbe (Ley 38/1999). Keby developer stavbu nezačal alebo nedokončil v termíne, dostanete zaplatené peniaze späť aj s úrokmi.- Čo urobíte Vy
- Nič, len počkáte na výsledok.
- Čo urobíme my
- Overíme, že pôdorys, materiály, vybavenie, parkovanie aj pivnica v dokumentácii zodpovedajú tomu, čo Vám developer sľúbil.
- Koľko to stojí
- Je to súčasť honorára právnika.
Súkromná kúpna zmluva
S developerom podpíšete súkromnú kúpnu zmluvu (contrato privado de compraventa). Tá určuje cenu, termín dokončenia a platobný kalendár.
Andalúzske pravidlá na ochranu spotrebiteľa (Decreto 218/2005) ukladajú developerovi odovzdať Vám dokumenty k nehnuteľnosti najmenej 3 pracovné dni pred podpisom kúpnej zmluvy.- Čo urobíte Vy
- Zmluvu podpíšete osobne, alebo za Vás podpíše právnik na základe plnej moci. Zaplatíte do 30 % ceny a rezervácia sa do tejto sumy započítava. Niektorí developeri túto sumu rozkladajú do niekoľkých splátok počas výstavby.
- Čo urobíme my
- S právnikom skontrolujeme platobný kalendár, termíny, čo sa stane pri oneskorení výstavby, a ku každej platbe certifikát bankovej záruky na Vaše meno.
- Koľko to stojí
- K platbám sa pripočítava DPH 10 %, ktorá sa platí s každou zálohou.
Výstavba
Developer stavia. Ak sa ešte nezačalo kopať, počítajte zhruba s 24 mesiacmi od vydania stavebného povolenia. Každý projekt je však v inej fáze a ten, ktorý sa už stavia, môže byť hotový o pár mesiacov. Oneskorenie o niekoľko mesiacov sa stáva, preto rozhoduje termín v zmluve, nie v prospekte.
- Čo urobíte Vy
- Platíte splátky podľa kalendára a prípadne vyberáte z ponúkaných variantov vybavenia. Zmeny sú počas výstavby lacnejšie ako po nej.
- Čo urobíme my
- Chodíme sa pozerať, ako stavba postupuje, posielame Vám fotky a správy a s developerom riešime Vaše otázky.
- Koľko to stojí
- Nič navyše, len splátky podľa kalendára.
Dokončenie stavby a prehliadka
Stavba dostane kolaudačné doklady, teda potvrdenie architekta o dokončení stavby (certificado final de obra) a povolenie na užívanie (licencia de primera ocupación). Bez povolenia na užívanie sa v apartmáne nesmie bývať a dodávatelia zvyčajne nepripoja vodu ani elektrinu.
- Čo urobíte Vy
- Prídete na prehliadku s nami, alebo ju necháte na nás.
- Čo urobíme my
- Apartmán s Vami prejdeme, alebo ho prejdeme za Vás, a čo uvidíme, s developerom hneď preberieme.
- Koľko to stojí
- Bez poplatku.
Podpis u notára a kľúče
U notára sa podpíše kúpna zmluva (escritura) a stávate sa vlastníkom. Ak kupujete s hypotékou, podpisuje sa v ten istý deň.
- Čo urobíte Vy
- Doplatíte zvyšných 70 % ceny s DPH a zaplatíte daň z listín. K notárovi môžete prísť, ale nemusíte.
- Čo urobíme my
- U notára sme spolu s právnikom. Keď sa po prevzatí kľúčov objavia nedorobky, na ktoré sa vzťahuje záruka, dohliadneme, aby ich developer opravil.
- Koľko to stojí
- DPH 10 %, daň z listín (AJD) 1,2 % v Andalúzii, notár a zápis do katastra nehnuteľností.
Z druhej ruky
Nehnuteľnosť z druhej ruky od rezervácie po kľúče
Pri nehnuteľnosti z druhej ruky kupujete od doterajšieho majiteľa. Celá kúpa od rezervácie po kľúče trvá zvyčajne okolo dvoch mesiacov. Z druhej ruky odporúčame hlavne v prvej a druhej línii pri mori, kde je developerských projektov málo a prípadná oprava sa oplatí.
Právna previerka
Právnik si vyžiada výpis z katastra nehnuteľností (nota simple) a overí vlastníka, záložné práva a dlhy, zaplatenú daň z nehnuteľnosti (IBI), poplatky spoločenstva vlastníkov a to, či je stavba povolená.
Keď nehnuteľnosť predáva realitná kancelária, musí Vám podľa andalúzskych pravidiel (Decreto 218/2005, čl. 10) odovzdať informačný list. Uvádzajú sa v ňom vlastník, záložné práva a plocha podľa výpisu z katastra, ktorý nesmie byť starší ako 3 mesiace, ďalej výška poplatku spoločenstva a potvrdenie o zaplatenej dani z nehnuteľnosti.- Čo urobíte Vy
- Nič, len počkáte na výsledok.
- Čo urobíme my
- S právnikom prejdeme výsledok a povieme Vám, či je všetko v poriadku, alebo čo treba vyriešiť. Keď previerka niečo nájde, rezervačná záloha sa vracia.
- Koľko to stojí
- Je to súčasť honorára právnika.
Zmluva o zálohe (contrato de arras)
Po právnej previerke podpíšete s predávajúcim zmluvu o zálohe a zaplatíte 10 % ceny po odpočítaní rezervácie.
Pri obvyklej forme tejto zmluvy (arras penitenciales, čl. 1454 občianskeho zákonníka) platí jednoduché pravidlo. Keď od kúpy odstúpite Vy, záloha prepadne predávajúcemu. Keď odstúpi predávajúci, vráti Vám dvojnásobok zálohy.- Čo urobíte Vy
- Zmluvu podpíšete osobne alebo prostredníctvom právnika a pošlete zálohu.
- Čo urobíme my
- Dohliadneme, aby zmluva výslovne uvádzala druh zálohy, termín podpisu u notára, súpis vybavenia a podmienky, na ktorých sme sa dohodli. Ak kupujete s hypotékou, oplatí sa v zmluve ošetriť aj to, čo sa stane, keď ju banka neschváli.
- Koľko to stojí
- 10 % ceny je časť kúpnej ceny, nič navyše.
Súpis vybavenia
K zmluve sa prikladá zoznam toho, čo v apartmáne zostane, napríklad nábytok, spotrebiče alebo lampy.
- Čo urobíte Vy
- Poviete nám, čo má v apartmáne zostať.
- Čo urobíme my
- Spíšeme zoznam a dohliadneme, aby ho predávajúci podpísal.
- Koľko to stojí
- Bez poplatku.
Podpis u notára a kľúče
U notára sa podpíše kúpna zmluva (escritura), doplatí sa cena a stávate sa vlastníkom. Ak je predávajúci daňový nerezident, zákon ukladá zadržať 3 % ceny a právnik ich do mesiaca odvedie španielskemu daňovému úradu (formulár 211). Nejde o náklad navyše, je to časť kúpnej ceny.
- Čo urobíte Vy
- Pošlete doplatok, teda zvyšných 90 % ceny, na svoj španielsky účet alebo na účet právnika. K notárovi môžete prísť, ale nemusíte.
- Čo urobíme my
- Ráno pred podpisom s Vami, alebo za Vás, prejdeme nehnuteľnosť. Skontrolujeme, že v nej zostalo dohodnuté vybavenie a že stav zodpovedá dohode. U notára sme spolu s právnikom a kľúče Vám odovzdáme hneď po podpise.
- Koľko to stojí
- Daň z prevodu nehnuteľnosti (ITP) 7 % v Andalúzii, notár a zápis do katastra nehnuteľností. Obecnú daň zo zhodnotenia pozemku (plusvalía) platí zo zákona predávajúci.
Rezervácia a zálohy
Kedy sa záloha vracia a kedy prepadá
Pevný obsah rezervačnej zmluvy žiadny zákon neurčuje. Strany si ho podľa čl. 1255 občianskeho zákonníka (Código Civil) dohodnú samy a Vás potom chráni len to, čo v zmluve naozaj stojí. Skôr ako pošlete prvé peniaze, čítame ju preto vždy s právnikom.
Čo musí rezervačná zmluva obsahovať
| Bod zmluvy | Prečo na ňom záleží |
|---|---|
| Vrátenie zálohy | Kedy dostanete zálohu späť, hlavne keď právnik pri previerke narazí na problém. V rezervačných zmluvách táto podmienka chýba najčastejšie. |
| Výška zálohy a účet | Suma a číslo účtu, kam ju posielate. Súkromný účet predávajúceho neprichádza do úvahy. |
| Platnosť | Konkrétny dátum, kedy rezervácia končí, zvyčajne o 2 až 4 týždne. |
| Presná nehnuteľnosť | Adresa a katastrálne číslo alebo popis z katastra. Pri developerskom projekte číslo jednotky, poschodie a orientácia. |
| Odstúpenie predávajúceho | Pravidlo o vrátení dvojnásobku platí pri zmluve o zálohe, pri rezervácii nie. Keď si to predávajúci rozmyslí, hrozí mu len sankcia, ktorú zmluva výslovne uvádza. |
| Jazyk | Rezervačné zmluvy bývajú po španielsky alebo po anglicky. Pred podpisom ju s Vami prejdeme a všetko Vám vysvetlíme. |
Kto drží rezervačnú zálohu
| Kto zálohu drží | Riziko | Na čo si dať pozor |
|---|---|---|
| Developer | Najvyššie, pri developerskom projekte však ide o bežný postup. | Na rezerváciu sa banková záruka zvyčajne nevydáva, chráni ju len zmluva. Celé peniaze dostanete späť pri probléme na strane developera, napríklad keď sa projekt nestavia alebo sa odkladá. Keď si to rozmyslíte Vy, rezervácia prepadá celá, alebo len sčasti, podľa podmienok developera. |
| Váš právnik | Najnižšie. Peniaze sú na klientskom účte, oddelene od peňazí jeho kancelárie. | Sem ide u nás rezervácia pri nehnuteľnostiach z druhej ruky. Ak previerka odhalí problém, peniaze sa vracajú. |
| Realitná kancelária predávajúceho | Stredné. Kancelárii ide o to, aby sa predalo. | Nechajte si písomne potvrdiť, na ktorý účet ste zálohu poslali. |
Tri druhy zálohy pri nehnuteľnosti z druhej ruky
| Druh zálohy | Čo platí | Ako často |
|---|---|---|
| Arras penitenciales | Ak odstúpite Vy, záloha prepadá. Ak odstúpi predávajúci, vracia dvojnásobok. Upravuje ich čl. 1454 občianskeho zákonníka. | Najčastejšia forma. |
| Arras confirmatorias | Záloha je len časť ceny. Keď jedna strana od kúpy odstúpi, druhá môže na súde žiadať dokončenie predaja. | Menej obvyklá. Preto musí zmluva druh zálohy uvádzať výslovne. |
| Arras penales | Kto odstúpi, platí zmluvnú pokutu, a druhá strana napriek tomu môže trvať na dokončení predaja. | Výnimočne. |
Záloha pri zmluve o zálohe býva 10 až 20 % ceny, u nás zvyčajne 10 %. Pri developerskom projekte sa zmluva o zálohe nepodpisuje. Po rezervácii nasleduje súkromná kúpna zmluva podľa zákona o výstavbe (Ley 38/1999 v znení Ley 20/2015). Ak v zmluve nájdete odkaz na zákon 57/1968, ide o starý predpis, ktorý bol k 1. 1. 2016 zrušený.
Právna previerka
Čo preveruje právnik
Nezávislý právnik pred záväznou zmluvou prejde zhruba pätnásť bodov. Trvá to 2 až 4 týždne a je to súčasť jeho honorára. Notár pri podpise overuje len totožnosť a zápis v katastri, hlbšia previerka je práca právnika.
Pri každej nehnuteľnosti
| Čo právnik overuje | Prečo |
|---|---|
| Legálnosť stavby | Porovná, či to, čo na pozemku stojí, zodpovedá povoleniu a zápisu. Najčastejšie sa nájdu prístavby a úpravy, ktoré nikto nezapísal. |
| Povolenie na užívanie (licencia de primera ocupación) | Bývať v nehnuteľnosti sa legálne smie len s ním. |
| Súlad katastra nehnuteľností a daňového katastra | Registro de la Propiedad a Catastro by mali opisovať tú istú nehnuteľnosť. Často sa líšia a väčšinou sa to dá napraviť, lepšie je to však stihnúť pred podpisom. |
| Vlastník | Vo výpise nota simple overí, že predávajúci je naozaj zapísaný ako vlastník v katastri nehnuteľností (Registro de la Propiedad). Nikto iný predávať nesmie. |
| Záložné práva, exekúcie a vecné bremená | Čo je zapísané, zostáva na nehnuteľnosti aj po predaji. Predchádzajúci majiteľ si to so sebou neodnesie. |
| Ochranné pásmo pobrežia | Pri nehnuteľnostiach blízko mora sa overuje, či nezasahujú do pásma chráneného zákonom o pobreží (Ley de Costas). Zvyčajne meria 100 metrov od hranice pobrežia, v územiach zastavaných už pred rokom 1988 býva užšie. |
| Dlhy voči spoločenstvu vlastníkov | Za nezaplatené poplatky z bežného roka a troch predchádzajúcich kalendárnych rokov ručí aj nový majiteľ (zákon o spoločenstve vlastníkov, Ley 49/1960, čl. 9). Pred podpisom sa preto vyžaduje potvrdenie od správcu spoločenstva. |
| Daň z nehnuteľnosti (IBI) a obecné poplatky | Aj tie idú s nehnuteľnosťou. Doklad o zaplatení musí byť pripravený pred podpisom. |
| Stanovy a zápisnice zo schôdzí spoločenstva | Z nich sa zistí, či dom neobmedzuje užívanie alebo prenájom turistom a či sa chystajú mimoriadne platby. |
Pri developerskom projekte navyše
| Čo právnik overuje | Prečo |
|---|---|
| Banková záruka | Ku každej platbe samostatný certifikát na Vaše meno. Všeobecné vyhlásenie o celom projekte nestačí. |
| Stavebné povolenie (licencia de obra) | Bez povolenia sa stavať nesmie. Keby chýbalo, bol by to najvážnejší zo všetkých nálezov. |
| Druh pozemku | Musí ísť o stavebný pozemok (suelo urbano). Chránená ani poľnohospodárska pôda to byť nesmie. |
| Termín dokončenia | Platí dátum zo zmluvy. Ak ho developer nestihne, môžete odstúpiť a zo záruky dostanete peniaze aj s úrokmi, alebo sa s developerom dohodnete na novom termíne. |
| Kolaudácia | Potvrdenie o dokončení stavby a povolenie na užívanie na konci výstavby. Práve v tejto fáze sa stavby najčastejšie zdržiavajú. |
| Developer | Kto projekt stavia a čo už má za sebou. |
Dokumenty, ktoré Vám developer podľa andalúzskych pravidiel (Decreto 218/2005) odovzdáva pred podpisom kúpnej zmluvy, musíte dostať najmenej 3 pracovné dni vopred. Právnik ich prejde ešte pred podpisom.
Bezpečnosť peňazí
Ako chránime Vaše peniaze
Notársku úschovu Španielsko nepozná. Vaše peniaze pri developerskom projekte chránia iné pravidlá ako pri nehnuteľnosti z druhej ruky. Zákonnú ochranu nemá len rezervácia, tú chráni iba zmluva.
| Fáza | Developerský projekt | Z druhej ruky |
|---|---|---|
| Rezervácia | Developerovi. Banková záruka ju zvyčajne nekryje, chráni ju len zmluva. | Na klientsky účet právnika, oddelene od peňazí jeho kancelárie. |
| Záväzná zmluva a priebežné platby | Len na osobitný účet developera pre túto stavbu, ktorý je zo zákona oddelený od ostatných jeho peňazí. Ku každej platbe banková záruka alebo poistenie na Vaše meno. | Záloha 10 % podľa zmluvy o zálohe, až po právnej previerke. |
| Doplatok | U notára, v rovnakej chvíli ako podpis kúpnej zmluvy. | U notára bankovým šekom alebo prevodom dohodnutým vopred. Peniaze a kľúče menia majiteľa v rovnakej chvíli. |
| Keď niečo nevyjde | Ak developer stavbu nezačne alebo ju nedokončí v termíne, vráti Vám zaplatené sumy aj s DPH a zákonným úrokom. Keď nezaplatí do 30 dní od výzvy, zaplatí banka alebo poisťovňa. Záruka platí, aj keby developer skrachoval. | Ak previerka nájde problém, rezervácia sa vracia. Po podpise zmluvy o zálohe platia jej pravidlá. |
Certifikát bankovej záruky, čo skontrolovať pred každou platbou
- Na certifikáte je Vaše meno a číslo Vašej jednotky. Všeobecná veta z prospektu, že je „projekt bankovo zabezpečený“, záruku nenahrádza.
- Zaručená suma pokrýva všetko, čo ste doteraz zaplatili, vrátane DPH, a k tomu zákonný úrok.
- Peniaze posielate len na osobitný účet pre stavbu, ktorý uvádza zmluva. Na súkromný účet nikdy.
- Pred každou ďalšou splátkou máte certifikát na novú sumu, nie až po zaplatení.
- Dátum dokončenia na certifikáte je rovnaký ako v kúpnej zmluve.
- Záruku vydala banka (aval solidario) alebo poisťovňa (seguro de caución). Developer ju vystaviť nemôže.
Z našej praxe
Všetky platby idú bankovým prevodom a dajú sa dohľadať. Dvakrát sa nám stalo, že sa stavba oneskorila, a v oboch prípadoch klienti dostali peniaze späť. Záruka zaniká až po vydaní povolenia na užívanie a odovzdaní nehnuteľnosti.
U notára
Podpis u notára a odovzdanie kľúčov
Notár je štátny úradník a nestojí na žiadnej strane. Skontroluje doklady kupujúceho aj predávajúceho a čerstvý výpis z katastra, kúpnu zmluvu (escritura) pred podpisom prečíta a ešte v ten istý deň ju elektronicky odošle do katastra nehnuteľností. Nikomu neradí a k cene ani k stavu nehnuteľnosti sa nevyjadruje. To je úloha právnika a naša.
| Čo | Ako to prebieha |
|---|---|
| Kto je pri podpise | Notár, právnik a my. Vy prísť môžete, ale nemusíte, za Vás podpíše právnik na základe plnej moci. Ak kupujete s hypotékou, je pri podpise aj zástupca banky. |
| Jazyk | Keď nerozumiete po španielsky, musí Vám byť listina vysvetlená v jazyku, ktorému rozumiete. Formálne to zabezpečí úradný tlmočník. Všetko Vám vysvetlíme aj my. |
| Poplatky | Notár účtuje podľa štátneho sadzobníka (Real Decreto 1426/1989), zápis do katastra podľa sadzobníka registrátorov (Real Decreto 1427/1989). Vyjednať sa nedajú. Pri cene 400 000 € vychádza oboje spolu orientačne na 1 100 až 1 500 €, pri nehnuteľnosti za 1 milión € zhruba na 1 500 až 2 000 €. Presnú sumu potvrdí právnik pred podpisom. |
| Výpis z katastra (nota simple) | Stojí okolo 10 €. Aktuálny výpis si pred podpisom vyžiada aj notár. |
| Doplatok | Bankovým šekom (cheque bancario) alebo prevodom dohodnutým vopred. Notár do listiny zapíše, ako sa platilo, a banka aj právnik chcú doklad o pôvode peňazí. |
| Ráno pred podpisom | Prejdeme nehnuteľnosť s Vami, alebo za Vás. Kontrolujeme, či zostalo dohodnuté vybavenie a stav zodpovedá dohode. Kľúče sa odovzdávajú až po tejto kontrole. |
| Kľúče a merače | Zapíšeme stavy meračov s dátumom a prepočítame všetky kľúče, čipy a ovládače. V uzavretých urbanizáciách ich býva viac, než koľko je v prvom zväzku. |
| Povolenie na užívanie | Pri developerskom projekte sa nesťahujte, kým nie je vydané povolenie na užívanie (licencia de primera ocupación). |
| Po podpise | Zaplatí sa daň a listina sa zapíše do katastra nehnuteľností na Vaše meno. Na zápis dohliada právnik. |
Náklady pre svoju cenu si vypočítate v našej kalkulačke nákladov.
Záruky a vady
Záruky po kúpe a čo robiť s vadami
Pri developerskom projekte Vás chráni zákon o výstavbe (Ley 38/1999, čl. 17). Lehoty plynú od prevzatia stavby, nie od Vašej kúpy. Pri nehnuteľnosti z druhej ruky takáto záruka nie je, predávajúci zodpovedá len za skryté vady.
| Čo | Ako dlho | Čo to znamená |
|---|---|---|
| Konštrukcia | 10 rokov | Základy, stĺpy, trámy, stropy a nosné steny. Túto záruku musí developer povinne poistiť a poistenie platí aj pre ďalších majiteľov. |
| Inštalácie a obývateľnosť | 3 roky | Vady, pre ktoré stavba nespĺňa požiadavky na obývateľnosť, napríklad zatekanie, hluk alebo izolácia. |
| Dokončovacie práce | 1 rok | Maľovanie, obklady, škárovanie a stolárske práce. Sem patrí väčšina vád zo súpisu po prevzatí. |
| Uplatnenie vady | 2 roky | Od chvíle, keď sa vada prejaví (čl. 18). Vadu preto zapíšte hneď, ako ju uvidíte. |
| Z druhej ruky | Krátka lehota | Predávajúci zodpovedá len za skryté vady. Preto kontrolujeme nehnuteľnosť pred podpisom, nie po ňom. |
Technická prehliadka nie je pri kúpe v Španielsku povinná. Ocenenie, ktoré robí banka kvôli hypotéke (tasación), nie je kontrola vád, určuje len hodnotu nehnuteľnosti ako zábezpeky.
Kontrolu ráno pred podpisom pri nehnuteľnosti z druhej ruky a prehliadku developerského projektu robíme my, bez poplatku. A ak chcete mať úplnú istotu, zabezpečíme Vám aj prehliadku za účasti technického špecialistu alebo architekta. Pri staršej nehnuteľnosti sa oplatí zvážiť aj nezávislého technika ešte pred zmluvou o zálohe.
Náklady
Koľko kúpa stojí navyše ku kúpnej cene
Pri developerskom projekte platíte DPH, pri nehnuteľnosti z druhej ruky daň z prevodu. Kupujúci nám neplatí žiadnu províziu.
| Položka | Z druhej ruky | Developerský projekt | Poznámka |
|---|---|---|---|
| Daň z prevodu nehnuteľnosti (ITP) | 7 % | neplatí sa | Andalúzia. Základom je kúpna cena, alebo referenčná hodnota z katastra, ak je vyššia. |
| DPH (IVA) | neplatí sa | 10 % | Platí pre apartmán aj s najviac dvoma parkovacími miestami a pivnicou predanými spolu s ním. Platí sa aj z každej zálohy. |
| Daň z listín (AJD) | neplatí sa | 1,2 % | Andalúzia, počíta sa z ceny bez DPH. |
| Právnik | 1 % vrátane DPH | 1 % vrátane DPH | Obvyklý honorár nezávislého právnika, je v ňom aj založenie bankového účtu. |
| Notár a zápis do katastra | podľa sadzobníka | podľa sadzobníka | Pri cene 400 000 € spolu orientačne 1 100 až 1 500 €. |
| Pridelenie NIE | 9,84 € | 9,84 € | Úradný poplatok za každého kupujúceho. Vybavenie sa platí zvlášť. |
| Provízia LUCKY SOL | 0 € | 0 € | Odmenu platí predávajúci alebo developer. |
| Spolu orientačne | zhruba 8,5 až 9 % | zhruba 12,5 až 13 % | Pri lacnejších nehnuteľnostiach je podiel notára a katastra o niečo vyšší. |
Príklad pre cenu 400 000 €
| Položka | Z druhej ruky | Developerský projekt |
|---|---|---|
| Daň | ITP 28 000 € | DPH 40 000 € |
| Daň z listín (AJD) | neplatí sa | 4 800 € |
| Právnik | 4 000 € | 4 000 € |
| Notár a zápis do katastra | 1 100 až 1 500 € | 1 100 až 1 500 € |
| Spolu navyše ku kúpnej cene | zhruba 33 100 až 33 500 € | zhruba 49 900 až 50 300 € |
Počítajte aj s ročnými nákladmi na vlastníctvo, orientačne 4 000 až 8 000 € ročne. Patrí sem daň z nehnuteľnosti (IBI), poplatky spoločenstva, odpad, poistenie a daňové priznanie nerezidenta. Podľa veľkosti a vybavenia domu to môže byť aj viac.
Financovanie
Hypotéka a prevod peňazí
Klienti zo Slovenska s príjmom v eurách to majú so španielskou hypotékou jednoduchšie. Pri príjme v korunách je španielska hypotéka náročnejšia, banky požičajú menej a chcú veľa dokladov, preto pre klientov z Česka býva najjednoduchší úver v Česku so záložným právom na českú nehnuteľnosť. Radi Vám poradíme a spojíme Vás s overeným hypotekárnym špecialistom.
Všetky platby idú bankovým prevodom a musia sa dať dohľadať. Notár v kúpnej zmluve uvádza, ako sa platilo, a banka aj právnik chcú doklad o pôvode peňazí. Platí sa v eurách, takže klienti z Česka si musia koruny zameniť.
Kurzy bánk a špecializovaných zmenární sa môžu dosť líšiť, preto je dobré ich pred väčšou platbou porovnať. Každé percento rozdielu v kurze znamená pri nehnuteľnosti za 400 000 € rozdiel 4 000 €.
Po kúpe
Po odovzdaní kľúčov
| Čo | Ako to funguje |
|---|---|
| Dva mesiace asistencie | Aj po odovzdaní kľúčov s Vami riešime reklamácie u developera, odporučíme overených remeselníkov a služby a poradíme Vám, ako apartmán zariadiť. |
| Apartmán na kľúč | Klientom často odovzdávame apartmán kompletne zariadený, aj pri developerských projektoch. Zariadenie zabezpečia spolupracujúci interiéroví dizajnéri, Vy len prevezmete kľúče. |
| Upratovanie, prenájom a správa nehnuteľnosti | Ak v apartmáne nebudete celý rok, o upratovanie, prenájom a správu nehnuteľnosti sa postará naša rodinná správcovská firma. Viac na stránke Správa krátkodobých prenájmov. |
| Prepisy a pravidelné platby | Na Vaše meno treba previesť elektrinu, vodu, internet a poistenie. Pravidelne platíte daň z nehnuteľnosti (IBI), poplatok za odpad a poplatky spoločenstva vlastníkov, ktoré bývajú zhruba 150 až 600 € mesačne. |
| Daň nerezidenta | Ak apartmán neprenajímate, platíte raz ročne daň z takzvaného domnelého príjmu. Pre rezidentov EÚ je to 19 % z 1,1 % alebo 2 % katastrálnej hodnoty. Pri katastrálnej hodnote 150 000 € a sadzbe 1,1 % zaplatíte zhruba 314 € ročne. Ak apartmán prenajímate, zdaníte skutočný príjem z prenájmu. |
| Prenájom turistom | Od 3. apríla 2025 musia nový turistický prenájom schváliť tri pätiny vlastníkov v dome, ktorí zároveň majú tri pätiny podielov (Ley 49/1960, čl. 17.12). Ak chcete prenajímať, overíme to ešte pred rezerváciou. |
Časté otázky
Najčastejšie otázky ku kúpe nehnuteľnosti
Zobraziť ďalšie otázky
Kontakt na Luciu a Radka
Povedzte nám, ako si predstavujete život pri mori
Stačí nám napísať rozpočet a miesto, ktoré Vás láka, alebo poslať odkaz na nehnuteľnosť. Ozveme sa Vám a dohodneme sa, čo ďalej.
Napíšte nám, čo hľadáte.
Napíšte nám, čo hľadáte, alebo nám rovno zavolajte. Do troch dní Vám pošleme výber z viac ako 20 000 nehnuteľností v systéme MLS.
Odoslaním tohto formulára súhlasíte s našimi zásadami ochrany osobných údajov a s prijímaním e-mailov.