Slovník pojmov

Daň z notársky spísaných listín. Pri kúpe od developera sa v Andalúzii platí 1,2 % z kúpnej ceny, a to spolu s DPH (IVA).

Kedy sa s tým stretnetePri podpise notárskej kúpnej zmluvy, ak kupujete v developerskom projekte. Pri nehnuteľnosti z druhej ruky ju neplatíte, tam sa platí ITP.

Vypočítajte si náklady v kalkulačke

Doložka, ktorá potvrdzuje pravosť podpisu a pečiatky na úradnej listine, aby ju uznali úrady v inom štáte. Vychádza z Haagskeho dohovoru z roku 1961, ktorý podpísalo Česko, Slovensko aj Španielsko. V Česku ju pri notárskych listinách vydáva ministerstvo spravodlivosti.

Kedy sa s tým stretneteNajčastejšie pri plnej moci, ktorú podpíšete u notára na Slovensku alebo v Česku a ktorá sa potom použije v Španielsku.

Súkromná zmluva pri nehnuteľnosti z druhej ruky, ktorou sa kupujúci a predávajúci zaväzujú k predaju. Kupujúci pri nej platí zálohu, zvyčajne 10 % z ceny. Keď od kúpy odstúpi kupujúci, záloha prepadá; keď odstúpi predávajúci, vracia ju v dvojnásobnej výške (článok 1454 španielskeho Občianskeho zákonníka).

Kedy sa s tým stretnetePribližne 2 až 4 týždne po rezervácii, ešte pred podpisom u notára. Zálohe sa niekedy hovorí aj señal.

Ako prebieha kúpa s nami

Developer musí od vydania stavebného povolenia kryť všetky zálohy, ktoré mu zaplatíte, bankovou zárukou alebo poistením (seguro de caución), vrátane daní a zákonných úrokov. Každý kupujúci dostane vlastnú individuálnu záruku a peniaze idú na osobitný účet určený len na stavbu. Keď sa stavba nezačne alebo nedokončí v dohodnutej lehote, máte nárok na vrátenie záloh (zákon 38/1999, dodatočné ustanovenie 1).

Kedy sa s tým stretneteV developerskom projekte pri súkromnej kúpnej zmluve a pri každej ďalšej platbe pred dokončením.

Ako prebieha kúpa s nami

Obecný poplatok za odvoz a spracovanie odpadu, ktorý platí majiteľ nehnuteľnosti. Výška aj spôsob platby sa líšia od obce k obci.

Kedy sa s tým stretnetePatrí k ročným nákladom na vlastníctvo, spolu s IBI a poplatkami spoločenstva vlastníkov.

Vypočítajte si náklady v kalkulačke

Štátna evidencia, ktorá opisuje polohu, plochu a využitie každej nehnuteľnosti a určuje jej katastrálnu hodnotu (valor catastral). Z nej sa počíta IBI. Vlastníctvo však neeviduje, to robí Registro de la Propiedad. Údaje v oboch evidenciách sa môžu líšiť, najmä pri starších nehnuteľnostiach.

Kedy sa s tým stretnetePri preverení nehnuteľnosti pred kúpou a potom každý rok pri platbe IBI.

Hodnotí spotrebu energie nehnuteľnosti na stupnici A až G. Energetický štítok musí byť v každej ponuke a certifikát sa prikladá ku kúpnej zmluve. Platí najviac 10 rokov, pri triede G len 5 rokov. Nové budovy, pri ktorých sa o stavebné povolenie žiadalo od konca septembra 2020, musia spĺňať požiadavky na takmer nulovú spotrebu energie (RD 732/2019).

Kedy sa s tým stretneteUž v inzeráte a potom pri podpise u notára. Pri dome vo výstavbe sa uvádza štítok podľa projektu.

Keď chcete ako občan EÚ žiť v Španielsku dlhšie ako tri mesiace, musíte sa do troch mesiacov od príchodu osobne prihlásiť do centrálneho registra cudzincov na cudzineckej polícii (formulár EX-18). Potvrdenie s Vaším číslom NIE dostanete hneď na mieste (Real Decreto 240/2007, článok 7).

Kedy sa s tým stretneteKeď sa sem rozhodnete natrvalo presťahovať. Na kúpu a občasné pobyty ho nepotrebujete, stačí NIE.

Život na Costa del Sol

Potvrdenie daňového úradu o tom, v ktorej krajine ste daňovým rezidentom. Slovákom ho vydá daňový úrad, Čechom finančný úrad.

Kedy sa s tým stretneteKeď potrebujete v Španielsku doložiť, že dane z príjmov platíte doma, napríklad pre zmluvu o zamedzení dvojitého zdanenia.

Dokument, ktorým architekt a stavbyvedúci potvrdzujú, že stavba je dokončená podľa projektu a stavebného povolenia. Je podkladom pre licencia de primera ocupación.

Kedy sa s tým stretnetePri developerskom projekte krátko pred odovzdaním kľúčov.

Šek, ktorý na zostatok kúpnej ceny vystaví Vaša španielska banka a ktorý sa u notára odovzdá predávajúcemu. Peniaze preto musia byť na Vašom španielskom účte včas.

Kedy sa s tým stretnetePri podpise notárskej kúpnej zmluvy, najmä pri nehnuteľnosti z druhej ruky.

Všetci vlastníci v dome alebo v urbanizácii. Spravuje spoločné priestory, ako sú bazény, záhrady, výťahy alebo strážna služba, schvaľuje rozpočet a výšku poplatkov. Od apríla 2025 môže trojpätinovou väčšinou obmedziť alebo zakázať nové krátkodobé turistické prenájmy.

Kedy sa s tým stretnetePred kúpou sa oplatí poznať stanovy, výšku poplatkov a plánované opravy. Ak chcete prenajímať, rozhodujú aj pravidlá spoločenstva.

Správa krátkodobých prenájmov

Prvý písomný krok kúpy, pri ktorom zaplatíte rezervačnú zálohu a nehnuteľnosť sa stiahne z ponuky pre ostatných záujemcov. Pri nehnuteľnosti z druhej ruky ide záloha zvyčajne na účet právnika, od 6 000 € až po zhruba 1 % z ceny, a vracia sa, keď preverenie niečo odhalí. Pri developerskom projekte ide developerovi, zvyčajne 6 000 až 12 000 €, vracia sa celá pri probléme na strane developera a započítava sa do prvej platby. Keď si to rozmyslíte Vy, prepadá celá alebo len čiastočne, podľa podmienok developera.

Kedy sa s tým stretneteHneď potom, ako si nehnuteľnosť vyberiete.

Ako prebieha kúpa s nami

Pri developerskom projekte zmluva s developerom, v ktorej je opis nehnuteľnosti, platobný plán a termín dokončenia. Pri jej podpise sa platí do 30 % z ceny, vrátane rezervácie. Zvyšok doplácate u notára, keď je stavba hotová.

Kedy sa s tým stretnetePo rezervácii, keď právnik skontroluje zmluvu aj developera. Keď sa ešte nekopalo, trvá výstavba zhruba 24 mesiacov od stavebného povolenia. Projekt, ktorý sa už stavia, môže byť hotový o pár mesiacov.

Ako prebieha kúpa s nami

Pravidelný príspevok na prevádzku a údržbu spoločných priestorov. Zvyčajne zhruba 150 až 600 € mesačne, vo výnimočných urbanizáciách pri penthousoch aj 1 000 až 1 500 €.

Kedy sa s tým stretneteKaždý mesiac alebo štvrťrok počas celého vlastníctva. Výšku poznáte vopred z ponuky.

Vypočítajte si náklady v kalkulačke

Jedinečný kód odberného miesta elektriny alebo plynu. Nájdete ho na každej faktúre za energie a podľa neho sa zmluva prevádza na nového majiteľa.

Kedy sa s tým stretnetePo kúpe, keď sa energie prepisujú na Vás.

Čo pre Vás robíme po kúpe

Jednorazová platba, ktorú spoločenstvo vlastníkov odhlasuje navyše k bežným poplatkom, napríklad na opravu strechy, fasády alebo bazéna.

Kedy sa s tým stretnetePred kúpou z druhej ruky sa oplatí zistiť, či nejaká nie je schválená, a v kúpnej zmluve jasne dohodnúť, kto ju zaplatí.

Okamih, keď sa kúpa dokončí. Doplatíte cenu, podpíšete notársku kúpnu zmluvu a dostanete kľúče. Pri developerskom projekte odovzdaniu predchádza obhliadka nehnuteľnosti a po prevzatí spisujeme súpis vád, na ktoré sa vzťahuje záruka. Pri nehnuteľnosti z druhej ruky ráno pred podpisom kontrolujeme, či stav a vybavenie zodpovedajú dohode.

Kedy sa s tým stretneteNa konci kúpy. Kontroly s Vami robíme vždy, keď chcete, a neúčtujeme za ne nič navyše.

Ako prebieha kúpa s nami

Kúpna zmluva spísaná a podpísaná u notára, ktorou na Vás prechádza vlastníctvo. Po podpise sa zapisuje do Registro de la Propiedad.

Kedy sa s tým stretneteNa konci kúpy. U notára sme spolu s právnikom my, Vy len vtedy, keď chcete. Inak podpisuje právnik na základe plnej moci.

Ako prebieha kúpa s nami

Kancelária, ktorá za Vás vybaví úradné papiere, napríklad daňové priznania, prepisy a registrácie na úradoch.

Kedy sa s tým stretneteNajmä po kúpe, napríklad pre každoročné priznanie Modelo 210.

Ročná obecná daň, ktorú platí ten, kto je majiteľom k 1. januáru. Počíta sa z katastrálnej hodnoty. Dlh na tejto dani prechádza s nehnuteľnosťou na nového majiteľa, preto sa pred podpisom kontroluje doklad o zaplatení.

Kedy sa s tým stretneteKaždý rok počas celého vlastníctva.

Vypočítajte si náklady v kalkulačke

Daň, ktorú platí kupujúci nehnuteľnosti z druhej ruky. V Andalúzii je to 7 %. Počíta sa z kúpnej ceny, alebo z valor de referencia, ak je vyššia.

Kedy sa s tým stretnetePo podpise notárskej kúpnej zmluvy pri nehnuteľnosti z druhej ruky.

Vypočítajte si náklady v kalkulačke

Pri prvej kúpe obytnej nehnuteľnosti od developera platíte 10 % DPH a k tomu daň z listín (AJD) 1,2 %. DPH sa platí aj z každej zálohy. Každý ďalší predaj je už od DPH oslobodený a platí sa ITP.

Kedy sa s tým stretneteV developerskom projekte pri každej platbe.

Vypočítajte si náklady v kalkulačke

Povolenie obce na stavbu. Od jeho vydania musí developer kryť zálohy kupujúcich bankovou zárukou alebo poistením.

Kedy sa s tým stretnetePri developerskom projekte. Od vydania povolenia sa počíta aj doba výstavby, zhruba 24 mesiacov, keď sa ešte nezačalo stavať.

Potvrdenie obce, že dokončená stavba zodpovedá povoleniu a dá sa v nej bývať. Kým chýba, nehnuteľnosť nie je právne v poriadku a dodávatelia energií a vody s Vami zvyčajne neuzavrú trvalú zmluvu. V Andalúzii ho pri nových budovách od konca roka 2021 (zákon LISTA) môže nahradiť declaración responsable de ocupación, ktorú obci podá developer.

Kedy sa s tým stretnetePri developerskom projekte pred odovzdaním kľúčov. Pri starších nehnuteľnostiach ho overuje právnik.

Metros útiles sú plocha, po ktorej vo vnútri skutočne chodíte. Metros construidos k nej pripočítavajú steny a často aj podiel na spoločných priestoroch. Terasy sa počítajú osobitne a inzeráty väčšinou uvádzajú vyššie z oboch čísel.

Kedy sa s tým stretnetePri porovnávaní ponúk. Porovnávajte vždy rovnaký údaj.

Priznanie pre majiteľov, ktorí nie sú daňovými rezidentmi v Španielsku. Podáva sa každý rok, aj keď nehnuteľnosť neprenajímate, pretože sa zdaňuje takzvaný domnelý príjem odvodený z katastrálnej hodnoty. Sadzba pre občanov EÚ je 19 %; príjmy z prenájmu sa priznávajú na rovnakom formulári.

Kedy sa s tým stretneteKaždý rok, za predchádzajúci rok najneskôr do konca decembra.

Čo pre Vás robíme po kúpe

Bez neho sa nedá kúpiť nehnuteľnosť, podpísať zmluvu u notára, zaplatiť dane ani uzavrieť zmluvy na energie. Vybaví ho za Vás právnik na základe plnej moci a platí sa osobitne.

Kedy sa s tým stretneteHneď na začiatku kúpy, ideálne ešte pred rezerváciou.

Ako prebieha kúpa s nami

Všeobecný názov pre daňové číslo v Španielsku. Pri cudzincoch je ním NIE, firmy majú vlastné NIF.

Kedy sa s tým stretneteNajmä keď kupujete cez spoločnosť.

Krátky výpis z Registro de la Propiedad, ktorý ukáže, kto je vlastníkom, akú plochu má nehnuteľnosť a či na nej viazne hypotéka alebo iné zaťaženie. Objednáva sa online a platí k dátumu vydania.

Kedy sa s tým stretnetePred rezerváciou pri preverení nehnuteľnosti a znova tesne pred podpisom.

Ako prebieha kúpa s nami

Štátom menovaný úradník. Spíše notársku kúpnu zmluvu, skontroluje doklady kupujúceho aj predávajúceho a pred podpisom zmluvu prečíta. Za stav nehnuteľnosti ani za jej právnu minulosť nezodpovedá, to preveruje právnik. Odmenu mu určuje štátny sadzobník.

Kedy sa s tým stretnetePri podpise notárskej kúpnej zmluvy a pri plnej moci podpísanej v Španielsku.

Prihlásenie na pobyt na radnici (ayuntamiento) obce, kde bývate. Potvrdenie o ňom sa volá certificado de empadronamiento.

Kedy sa s tým stretneteKeď tu chcete žiť. Potrebujete ho okrem iného na registráciu vo verejnom zdravotníctve a pri zápise detí do školy.

Život na Costa del Sol

Daň z nárastu hodnoty pozemku za obdobie vlastníctva, ktorá sa platí pri predaji. Platí ju predávajúci, nie kupujúci.

Kedy sa s tým stretneteKeď budete raz svoju nehnuteľnosť predávať.

Plná moc, ktorou splnomocníte právnika, aby za Vás vybavil NIE, bankový účet a podpisy. Podpísať ju môžete u notára v Španielsku aj na Slovensku, slovenskej listine potom pribudne apostila a prípadne úradný preklad.

Kedy sa s tým stretnetePri nehnuteľnosti z druhej ruky musí byť hotová pred podpisom notárskej kúpnej zmluvy, pri developerskom projekte niekedy už pred súkromnou kúpnou zmluvou.

Ako prebieha kúpa s nami

Nehnuteľnosť v prvej línii pri mori (primera línea de playa) nemá medzi sebou a plážou alebo promenádou žiadnu inú zástavbu. Podobne existuje aj prvá línia golfu (primera línea de golf).

Kedy sa s tým stretneteV ponukách nehnuteľností pri mori aj pri golfe. Patrí k najžiadanejším polohám na celom pobreží.

Nehnuteľnosti v našej ponuke

Nehnuteľnosť od developera, vo výstavbe alebo už hotová. Platí sa DPH 10 % a daň z listín 1,2 %, pri projekte vo výstavbe do 30 % pri súkromnej kúpnej zmluve a zvyšok u notára.

Kedy sa s tým stretneteVäčšina našich klientov kupuje práve apartmán v developerskom projekte.

Developerské projekty v našej ponuke

Dvadsaťmiestny kód, pod ktorým nehnuteľnosť vedie catastro. Nájdete ho v kúpnej zmluve, na doklade o IBI aj vo výpise nota simple.

Kedy sa s tým stretnetePri preverení nehnuteľnosti, pri daniach a pri prepise energií.

Verejná evidencia vlastníctva a zaťažení, ako sú hypotéky alebo vecné bremená. Po podpise notárskej kúpnej zmluvy sa do nej zapíše nový vlastník a až zápis Vás chráni voči tretím osobám.

Kedy sa s tým stretnetePred kúpou (nota simple) a po podpise u notára.

Register, do ktorého musí byť zapísaný každý apartmán alebo dom prenajímaný turistom na krátky čas (VUT). Registračné číslo sa uvádza v každej ponuke na Airbnb alebo Booking.

Kedy sa s tým stretneteSkôr než začnete krátkodobo prenajímať. Predtým overujeme, či to na danej adrese povolí obec aj spoločenstvo vlastníkov.

Správa krátkodobých prenájmov

Nehnuteľnosť od doterajšieho majiteľa. Platí sa daň z prevodu (ITP) 7 %. Postup vedie cez rezerváciu a zmluvu arras až k podpisu u notára, celá kúpa trvá okolo dvoch mesiacov.

Kedy sa s tým stretneteZ druhej ruky odporúčame najmä nehnuteľnosti v prvej a druhej línii pri mori, kde nové projekty vznikajú len výnimočne.

Ako prebieha kúpa s nami

Povinné poistenie vád nosnej konštrukcie pri nových obytných budovách, teda základov, stĺpov, stropov a nosných stien. Pri predaji nezaniká, a preto kryje aj ďalších majiteľov. Zákon k tomu stanovuje tri roky na vady inštalácií a jeden rok na dokončovacie práce. Všetky lehoty plynú od prevzatia stavby.

Kedy sa s tým stretnetePri developerskom projekte a pri nehnuteľnostiach mladších ako desať rokov.

Systém španielskeho ministerstva vnútra, do ktorého musí hostiteľ nahlásiť údaje každého hosťa pri každom pobyte. Povinnosť má hostiteľ, nie platforma.

Kedy sa s tým stretnetePri krátkodobom prenájme. V rámci našej správy prenájmov hlásenia podávame za Vás.

Správa krátkodobých prenájmov

Terasa na streche, ktorá patrí len k Vašej nehnuteľnosti. Nájdete ju najmä pri penthousoch a radových domoch a inzeráty ju často pripočítavajú k ploche.

Kedy sa s tým stretnetePred kúpou sa oplatí overiť, že terasa právne patrí k Vašej nehnuteľnosti a že pergola alebo iné stavby na nej majú povolenie.

Prekladateľ menovaný španielskym ministerstvom zahraničných vecí, ktorého preklad úrady prijímajú ako úradný.

Kedy sa s tým stretnetePri dokumentoch zo Slovenska alebo z Česka, ktoré nie sú v španielčine, napríklad pri plnej moci.

Rezidenčný areál postavený podľa jedného plánu, často s bránou, so záhradami a bazénmi, niekedy aj so strážnou službou alebo golfom. Od toho, ako je urbanizácia vybavená a spravovaná, závisí výška poplatkov spoločenstva aj pravidlá, napríklad pre prenájom.

Kedy sa s tým stretnetePri väčšine apartmánov a víl na Costa del Sol.

Život na Costa del Sol

Hodnota, ktorú kataster od roku 2022 každý rok stanovuje pre každú nehnuteľnosť podľa skutočných predajov v okolí. Ak je vyššia ako kúpna cena, daň z prevodu (ITP) sa platí z nej.

Kedy sa s tým stretnetePri nehnuteľnosti z druhej ruky, keď sa počíta daň z prevodu.

Vypočítajte si náklady v kalkulačke

Andalúzska kategória pre apartmán alebo dom, ktorý sa prenajíma turistom na krátky čas. Musí byť zapísaný v Registro de Turismo de Andalucía, spĺňať predpísané vybavenie a prenájom nesmie zakazovať obec ani spoločenstvo vlastníkov.

Kedy sa s tým stretneteAk chcete svoju nehnuteľnosť prenajímať, keď ju práve nevyužívate. Overujeme to ešte pred kúpou.

Správa krátkodobých prenájmov