Od developera, alebo z druhej ruky?

V minulom článku sme spolu prešli pobrežie obec po obci. Keď už máte jasno, kde chcete žiť, príde na rad otázka, ktorú počúvame takmer od každého. Kúpiť apartmán alebo vilu od developera, alebo nehnuteľnosť z druhej ruky od doterajšieho majiteľa? Obe cesty vedú k rovnakému cieľu, k Vášmu druhému domovu pri mori. Líšia sa však tým, ako dlho budete čakať na kľúče, ako budete platiť, aké dane zaplatíte a aké máte záruky.

Za tie roky, čo tu žijeme, sme pomohli s desiatkami obchodov. Lucie sa stará o to, aby ste sa v celej kúpe vyznali a nič Vás neprekvapilo. Radek číta plány a pôdorysy, chodí sa pozerať, ako stavby postupujú, a na každej nehnuteľnosti nájde aj to, čo na fotkách nevidno. V tomto článku Vám opíšeme, čo ktorá cesta znamená v praxi a komu sa hodí.

Dve cesty ku kúpe v skratke

• Developerský projekt znamená kúpu priamo od developera, najčastejšie z plánov alebo počas výstavby. Platí sa postupne. Rezervácia je zvyčajne 6 000 až 12 000 €, pri podpise súkromnej kúpnej zmluvy zaplatíte do 30 % ceny a zvyšok u notára. Ak sa na pozemku ešte nekopalo, na kľúče sa čaká zhruba 24 mesiacov od vydania stavebného povolenia, pri projektoch, ktoré sa už stavajú, aj len pár mesiacov.
• Pri hotovom projekte od developera vidíte presne, čo kupujete, a kľúče dostanete hneď po podpise u notára.
• Nehnuteľnosť z druhej ruky kupujete od doterajšieho majiteľa, či už je staršia, alebo takmer nová. Od rezervácie po kľúče to trvá okolo dvoch mesiacov a okolie je už hotové.
• V Andalúzii platíte pri nehnuteľnosti od developera DPH 10 % a daň z listín (AJD) 1,2 %, pri nehnuteľnosti z druhej ruky daň z prevodu (ITP) 7 %.
• Zálohy pri developerskom projekte musí developer podľa španielskeho zákona od vydania stavebného povolenia kryť bankovou zárukou alebo poistením. Na konštrukciu nových domov platí desaťročná záruka.

Dve cesty, jeden cieľ

Nehnuteľnosti na Costa del Sol delíme do dvoch skupín podľa toho, od koho kupujete, pretože každá funguje inak. Developerský projekt kupujete priamo od developera, najčastejšie z plánov alebo vo chvíli, keď sa dom ešte len stavia. Developer však predáva aj apartmány, radové domy a vily, ktoré už stoja a do ktorých sa môžete hneď nasťahovať. Nehnuteľnosť z druhej ruky kupujete od doterajšieho majiteľa, ktorý v nej býval alebo ju prenajímal. Môže ísť o staršiu nehnuteľnosť, ale aj o takmer novú, ktorú si majiteľ kúpil pred pár rokmi.

Vo väčšine prípadov naši klienti kupujú apartmány v developerských projektoch, a to ešte vo výstavbe. Žiadna z ciest však nie je najlepšia pre všetkých. Záleží na tom, kedy chcete kľúče, ako chcete platiť a ako budete nehnuteľnosť využívať. Realitné kancelárie tu medzi sebou zdieľajú ponuku nehnuteľností, a preto Vám ukážeme developerské projekty aj nehnuteľnosti z druhej ruky z celého pobrežia, aby ste ich mohli porovnať vedľa seba.

Developerský projekt, nové bývanie bez rekonštrukcie

Vo výstavbe, keď máte čas

Projekt na začiatku výstavby je ideálny pre tých, ktorí sa nikam neponáhľajú a chcú si vyberať skôr ako ostatní. Keď sa projekt začne predávať, máte na výber takmer všetky apartmány. Môžete si zvoliť poschodie, výhľad aj orientáciu na svetové strany. O apartmány s najkrajším výhľadom a najväčšou terasou je vždy veľký záujem. Kupujete nehnuteľnosť v modernom dome postavenom podľa súčasných noriem. Nové domy, pri ktorých sa o stavebné povolenie v Španielsku žiada od konca septembra 2020, musia spĺňať požiadavky na takmer nulovú spotrebu energie. Najväčšiu výhodu však vidíme v tom, že po kúpe nemusíte robiť žiadnu rekonštrukciu. A cena býva na začiatku predaja veľmi zaujímavá. S nami pritom zaplatíte rovnakú cenu, ako keby ste išli priamo do kancelárie developera. Niekomu vyhovuje aj to, že nemusí platiť všetko naraz.

Najprv zaplatíte rezerváciu, zvyčajne 6 000 až 12 000 €, niekedy aj viac. Peniaze za rezerváciu väčšinou dostáva developer a celé ich vracia, keď je problém na jeho strane, napríklad ak sa projekt nezačne stavať alebo sa odloží. Keď si to rozmyslíte Vy, rezervácia prepadne celá, alebo len sčasti, podľa podmienok developera. Potom podpíšete súkromnú kúpnu zmluvu a doplatíte do 30 % ceny. Rezervácia sa do tejto sumy započítava. Zvyšných 70 % zaplatíte až u notára, keď je dom dokončený a preberáte kľúče. K cene sa pripočítava DPH 10 %, a to aj ku každej zálohe. U notára sa navyše platí daň z listín (AJD) 1,2 %.

Kedy dostanete kľúče, závisí od toho, v akej fáze výstavby je projekt. Keď sa na pozemku ešte nekopalo, dom sa odovzdáva zhruba 24 mesiacov po vydaní stavebného povolenia. Projekty, ktoré sa už stavajú, bývajú hotové skôr, niekedy už o tri alebo štyri mesiace. Pri každom projekte Vám preto povieme, kedy môžete s kľúčmi počítať.

Najčastejšie sa nás klienti pýtajú, čo sa stane s ich peniazmi, keby sa dom nedostaval. Španielsky zákon o stavebníctve na to pamätá. Developer musí od vydania stavebného povolenia kryť každú zálohu vrátane daní a zákonných úrokov bankovou zárukou alebo poistením. Zálohy musí prijímať na osobitný účet oddelený od ostatných účtov firmy a smie ich použiť len na stavbu. Keby sa stavba nezačala alebo nedokončila v dohodnutom termíne, môžete od zmluvy odstúpiť a dostať zálohy späť aj s úrokmi, alebo developerovi dať nový termín. Doklad o záruke Vám developer musí odovzdať pri podpise zmluvy a právnik ho skontroluje. Nezávislého právnika si vyberiete sami, alebo Vám odporučíme toho, s ktorým spolupracujeme a od ktorého neberieme províziu. Na pobreží pritom nie je výnimkou, že realitné kancelárie od odporúčaných právnikov dostávajú províziu. My to zámerne nerobíme, aby právnik hájil len Vaše záujmy.

Počas celej našej praxe sa peniaze našich klientov nikdy nestratili. Dvakrát sme zažili meškanie stavby a v oboch prípadoch dostali klienti svoje peniaze späť.

Hotový projekt, kľúče hneď po podpise

Novostavba od developera spája výhody nového domu a nehnuteľnosti z druhej ruky. Dom je nový a moderný, a pritom už stojí. Prejdete si presne tú nehnuteľnosť, ktorú kupujete. Uvidíte výhľad z terasy, budete počuť, aké je okolo ticho, a zistíte, kedy na ňu svieti slnko. Záhrada a spoločné priestory sú hotové a nasťahovať sa môžete hneď po podpise u notára. Komu sa hotový projekt hodí najviac? Tým, ktorí nechcú riešiť žiadnu rekonštrukciu a chcú bývať v novom. Je to podobné ako s autom. Veľa ľudí jednoducho chce nové, nie jazdené.

Pri daniach záleží na tom, od koho kupujete. Keď kupujete hotový apartmán alebo vilu priamo od developera, platíte spravidla rovnaké dane ako pri projekte vo výstavbe. Ak už nehnuteľnosť mala svojho prvého majiteľa, kupujete ju z druhej ruky a platíte z nej daň z prevodu, aj keď je takmer nová.

Nový dom chránia aj zákonné záruky. Za vady konštrukcie, teda základov, stĺpov, stropov alebo nosných múrov, zodpovedajú tí, ktorí dom stavali, desať rokov. Tri roky zodpovedajú za vady inštalácií a stavebných prvkov, pre ktoré dom nespĺňa požiadavky na bývanie. Patrí sem napríklad zatekanie alebo slabá izolácia proti hluku. Na dokončovacie práce platí záruka jeden rok. Desaťročná záruka na konštrukciu musí byť pri nových obytných domoch poistená a vzťahuje sa aj na ďalších majiteľov. Všetky lehoty však plynú od prevzatia stavby, nie od Vašej kúpy. Pri dome, ktorý stojí už pár rokov, je preto dobré vedieť, koľko z nich ešte zostáva.

Spoločnú obhliadku dohodneme aj pri nehnuteľnosti v developerskom projekte. A ak chcete mať úplnú istotu, zabezpečíme Vám aj obhliadku za účasti technického špecialistu alebo architekta.

Z druhej ruky, miesto, ktoré už žije

Nehnuteľnosť z druhej ruky má jednu veľkú výhodu, a tou je miesto. Často stojí v zabývanej štvrti, v centre mesta alebo kúsok od pláže, kde je okolie dávno hotové. Viete, kto býva vedľa, ako vyzerá záhrada v plnej kráse a koľko sa platí do spoločenstva vlastníkov. Lucie to klientom hovorí jednoducho.

„Interiér apartmánu si potom môžete upraviť a zariadiť podľa svojho vkusu, ale lokalita sa presunúť nedá.“

Lucie

Kúpa je aj najrýchlejšia. Rezerváciu zvyčajne platíte na účet právnika a podľa hodnoty nehnuteľnosti je to od 6 000 € až po zhruba 1 % ceny. Do mesiaca podpíšete zmluvu o zálohe, ktorej sa tu hovorí arras, a zaplatíte 10 % ceny. Od rezervácie po kľúče to celé trvá okolo dvoch mesiacov. Namiesto DPH a dane z listín platíte len daň z prevodu (ITP) 7 %.

Kedy odporúčame nehnuteľnosť z druhej ruky? Hlavne v prvej alebo druhej línii pri mori. Nové domy sú tam vzácne, a keď už nejaký je, býva výrazne drahší. Tam má kúpa z druhej ruky zmysel, aj keď nehnuteľnosť potom budete opravovať alebo rekonštruovať. Popri pobreží vedie cesta A-7 a vo vnútrozemí za ňou už odporúčame skôr developerské projekty. Domy z druhej ruky tam bývajú staré dvadsať rokov aj viac a takmer vždy potrebujú rekonštrukciu, ktorú si väčšina klientov robiť nechce. Kto chce prenajímať, siahne väčšinou po novej nehnuteľnosti. Často sa nám stáva, že klient starší apartmán pri mori odmietne so slovami, že bude radšej kúsok ďalej, ale v novom. Pri staršej nehnuteľnosti sa vždy pozeráme na stav domu, na to, čo bude treba opraviť, a na to, či by sa rekonštrukcia zmestila do rozpočtu. Jednému klientovi sme kvôli tomu vyhovorili penthouse s úžasným výhľadom. Po rekonštrukcii by ho stál oveľa viac, než chcel minúť, a tak sme mu to radšej povedali včas.

Nezávislý právnik preverí, kto je vlastníkom, či na nehnuteľnosti nie sú dlhy alebo záložné práva a či sú zaplatené dane a poplatky do spoločenstva. Pri vile alebo staršej nehnuteľnosti sa oplatí prizvať architekta alebo technického špecialistu včas, ešte predtým, ako podpíšete zmluvu o zálohe. Ráno pred podpisom u notára ešte raz prejdeme celú nehnuteľnosť. Skontrolujeme, či v nej zostalo dohodnuté vybavenie a či všetko funguje.

Ako si vybrať

Keď nám niekto povie, že nevie, ktorou cestou sa vydať, začneme jeho životným štýlom. Pýtame sa, ako si predstavuje život tu, či potrebuje bývať priamo pri mori, alebo môže byť kúsok ďalej, kedy sem bude chodiť, či v zime, alebo v lete, sám, alebo s rodinou, a či bude nehnuteľnosť prenajímať. Otázok je oveľa viac a podľa odpovedí potom hľadáme. Kto má čas a chce si vybrať najlepší apartmán v novom dome, tomu sa najviac hodí developerský projekt vo výstavbe. Kto chce nový dom a kľúče hneď, siahne po hotovom projekte. A kto chce konkrétne miesto, rýchlu kúpu a hotové okolie, nájde to skôr pri nehnuteľnosti z druhej ruky. Väčšinou klient vie, či chce nehnuteľnosť od developera, alebo z druhej ruky. Niekedy však na obhliadkach oboje kombinujeme, aby mohol obe možnosti porovnať priamo na mieste.

Nech si vyberiete ktorúkoľvek cestu, o vybavenie sa starať nemusíte. Apartmán alebo vilu Vám radi odovzdáme kompletne zariadenú. Všetko potrebné zabezpečíme cez firmy, s ktorými spolupracujeme. Vy len prídete a môžete hneď bývať. S radou a odporúčaním sme tu pre Vás aj po odovzdaní kľúčov.

Čo Vám nikto nepovie

Pri developerskom projekte si pôdorys pozrite pozorne. Nie vždy sa dá z plánu vyčítať, či je niekde okno, alebo dvere na terasu. Keď to nie je jasné, pýtame sa priamo developera, aby ste presne vedeli, čo kupujete.

Orientácia na svetové strany rozhoduje o tom, ako sa Vám bude bývať. Juh a juhozápad majú slnko takmer celý deň, juhovýchod a východ potešia milovníkov ranného slniečka a severná strana býva v zime chladnejšia. Pri projekte, ktorý sa ešte len stavia, to nevidíte na vlastné oči, a preto Vás na orientáciu vždy upozorníme vopred.

Energetický štítok so stupnicou od A po G musí byť uvedený v každej ponuke a reklame, takže ho nájdete už v inzeráte. Pri dome vo výstavbe dostanete štítok podľa projektu a po dokončení certifikát hotovej stavby. Pri kúpe hotového domu sa energetický certifikát prikladá ku kúpnej zmluve a platí najviac desať rokov. Pri nehnuteľnosti z druhej ruky je dobré spísať, čo v nej po kúpe zostane, od nábytku po spotrebiče. Toto za Vás strážime my, aby potom nedošlo k žiadnemu nedorozumeniu.

Dve cesty v číslach

Ukazovateľ	Developerský projekt	Z druhej ruky	Zdroj
Čo kupujete	nehnuteľnosť priamo od developera, z plánov, vo výstavbe alebo hotovú	nehnuteľnosť od doterajšieho majiteľa, staršiu aj takmer novú	naša prax
Rezervácia	zvyčajne 6 000 až 12 000 €, niekedy viac, ide väčšinou developerovi	od 6 000 € do zhruba 1 % ceny, zvyčajne na účet právnika	naša prax
Ďalšie platby	vo výstavbe do 30 % ceny pri podpise súkromnej kúpnej zmluvy, 70 % u notára	10 % do mesiaca (arras), zvyšok u notára	naša prax
Kedy máte kľúče	podľa fázy výstavby, od pár mesiacov až po zhruba 24 mesiacov od vydania stavebného povolenia, pri hotovom projekte po podpise u notára	okolo 2 mesiacov od rezervácie	naša prax
Dane (Andalúzia)	DPH 10 % + daň z listín (AJD) 1,2 %	daň z prevodu (ITP) 7 %, aj pri takmer novej nehnuteľnosti	Junta de Andalucía; zákon o DPH
Zabezpečenie záloh	banková záruka alebo poistenie, osobitný účet, vrátenie s úrokmi	zálohy počas stavby sa neplatia	zákon 38/1999, dodatočné ustanovenie 1
Zákonné záruky od prevzatia stavby	10 rokov na konštrukciu, 3 roky na vady brániace bývaniu, 1 rok na dokončovacie práce	zostávajúca časť lehôt, ak ešte plynú	zákon 38/1999, čl. 17
Energetický štítok	štítok podľa projektu, po dokončení certifikát stavby	certifikát ku kúpnej zmluve (platí najviac 10 rokov)	Real Decreto 390/2021
Obhliadka s nami	obhliadka, prípadne za účasti technického špecialistu alebo architekta	pri vile alebo staršej nehnuteľnosti architekt alebo technický špecialista ešte pred zmluvou o zálohe, ráno pred notárom kontrola vybavenia	naša prax
Pomoc po kúpe	rada a odporúčanie aj po odovzdaní kľúčov	rada a odporúčanie aj po odovzdaní kľúčov	naša prax

Údaje platia k 20. 10. 2026.

Časté otázky

Aký je rozdiel medzi developerským projektom a nehnuteľnosťou z druhej ruky?

Developerský projekt kupujete priamo od developera. Ak sa na pozemku ešte nekopalo, čakáte na kľúče zhruba 24 mesiacov od vydania stavebného povolenia. Keď sa už stavia, býva to podľa fázy výstavby aj len pár mesiacov. Do apartmánu alebo vily v hotovom projekte sa môžete nasťahovať hneď po podpise u notára. Nehnuteľnosť z druhej ruky kupujete od doterajšieho majiteľa a namiesto DPH a dane z listín z nej platíte daň z prevodu 7 %, aj keď je takmer nová.

Je kúpa z plánov v Španielsku bezpečná?

Áno, zálohy chráni španielsky zákon. Developer musí od vydania stavebného povolenia každú zálohu kryť bankovou zárukou alebo poistením a prijímať ju na osobitný účet. Keď sa stavba nezačne alebo nedokončí v termíne, môžete odstúpiť a dostať zálohy späť aj s úrokmi. Záruku vždy kontroluje nezávislý právnik. Počas celej našej praxe sa peniaze našich klientov nikdy nestratili.

Aké dane platím pri kúpe od developera a z druhej ruky?

V Andalúzii platíte pri nehnuteľnosti od developera DPH 10 % a daň z listín (AJD) 1,2 %. Pri nehnuteľnosti z druhej ruky platíte daň z prevodu (ITP) 7 %, a to aj vtedy, keď je takmer nová. K tomu pripočítajte náklady na právnika, notára a zápis do katastra nehnuteľností (Registro de la Propiedad).

Akú záruku má novostavba v Španielsku?

Podľa zákona o stavebníctve platí záruka desať rokov na vady konštrukcie, tri roky na vady, pre ktoré sa v dome nedá dobre bývať, a jeden rok na dokončovacie práce. Lehoty plynú od prevzatia stavby. Desaťročná záruka musí byť poistená a platí aj pre ďalších majiteľov.

Ako dlho trvá kúpa nehnuteľnosti z druhej ruky?

Okolo dvoch mesiacov od rezervácie. Do mesiaca po rezervácii sa podpisuje zmluva o zálohe (arras) a platí sa 10 % ceny, zvyšok sa dopláca u notára.

Dostanem rezerváciu späť, keď si kúpu rozmyslím?

Pri developerskom projekte sa rezervácia vracia celá, keď je problém na strane developera, napríklad ak sa projekt nezačne stavať alebo sa odloží. Keď si kúpu rozmyslíte Vy, rezervácia prepadne celá, alebo len sčasti, podľa podmienok developera. Pri nehnuteľnosti z druhej ruky sa rezervácia vracia, keď právna previerka nájde problém.

Čo je energetický štítok?

Na stupnici od A po G ukazuje, aký je dom úsporný. Musí byť uvedený v každej ponuke a reklame a energetický certifikát sa prikladá ku kúpnej zmluve. Pri dome vo výstavbe dostanete štítok podľa projektu.

Čo sa oplatí viac, nová nehnuteľnosť, alebo nehnuteľnosť z druhej ruky?

Záleží na tom, kedy chcete kľúče, ako chcete platiť a ako budete nehnuteľnosť využívať. Developerský projekt vo výstavbe dáva najväčší výber a platí sa postupne, hotový projekt ponúka nový dom s kľúčmi hneď a nehnuteľnosť z druhej ruky hotové okolie a rýchlu kúpu. Najlepšie je porovnať obe cesty priamo na mieste.

Chcete vedieť viac?

Váhate medzi developerským projektom a nehnuteľnosťou z druhej ruky? Napíšte nám a dohodneme si krátky hovor. Podľa Vašich predstáv pripravíme výber nehnuteľností od developerov aj z druhej ruky a radi Vám ho ukážeme na mieste.

Lucie a Radek Špreňarovci

Vedieme rodinnú realitnú kanceláriu LUCKY SOL. Na Costa del Sol žijeme celý rok od konca roka 2018 a pomáhame Slovákom a Čechom kúpiť ich druhý domov pri mori. Sme vždy na strane kupujúcich.

Aktualizované 20. 10. 2026

Článok je všeobecná informácia z našej praxe, nejde o právne ani daňové poradenstvo. Stav k októbru 2026.

Zdroje

1. BOE, Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (zákon o stavebníctve), konsolidované znenie: čl. 17 (zodpovednosť 10 rokov za konštrukciu, 3 roky za obývateľnosť, 1 rok za dokončovacie práce, lehoty od prevzatia stavby), čl. 3.1.c (požiadavky na obývateľnosť), čl. 19 a dodatočné ustanovenie 2 (povinné desaťročné poistenie pri obytných domoch, poistenie aj pre ďalších majiteľov), čl. 20. https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1999-21567
2. BOE, Ley 38/1999, dodatočné ustanovenie 1 (disposición adicional primera), percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción: banková záruka alebo poistenie záloh od vydania stavebného povolenia, osobitný účet, vrátenie záloh vrátane daní a zákonných úrokov, odstúpenie alebo nový termín. V znení Ley 20/2015 (disposición final tercera), platí od 1. 1. 2016. https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1999-21567#daprimera
3. BOE, Ley 20/2015 de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras (disposición final tercera mení zákon 38/1999). https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2015-7897
4. BOE, Real Decreto 732/2019 (stavebné normy CTE, požiadavky na budovy s takmer nulovou spotrebou energie). https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2019-18528
5. BOE, Real Decreto 390/2021 o energetickej certifikácii budov: čl. 13 (platnosť certifikátu najviac 10 rokov, pri triede G 5 rokov), čl. 15 (štítok v každej ponuke a reklame), čl. 17 (štítok podľa projektu pri domoch vo výstavbe, certifikát priložený ku kúpnej zmluve), preambula (smernica EÚ 2010/31/EÚ, termín 31. 12. 2020). Povinnosť takmer nulovej spotreby pre nové stavby so žiadosťou o povolenie od 24. 9. 2020 podľa RD 732/2019: https://www.codigotecnico.org/noticias/2020-07-08-Nota-informativa-reanudacion-plazos.html. https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2021-9176
6. BOE, Ley 37/1992 o DPH: čl. 20.Uno.22 (druhý a ďalší prevod budovy je od DPH oslobodený, platí sa daň z prevodu), čl. 75.Dos (DPH zo záloh), čl. 91 (znížená sadzba 10 % pri obytných nehnuteľnostiach). https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1992-28740
7. Junta de Andalucía: sadzby dane z prevodu (ITP) 7 % a dane z listín (AJD) 1,2 % v Andalúzii, Ley 5/2021. https://www.juntadeandalucia.es/organismos/economiahaciendayfondoseuropeos/areas/tributos-juego/tributos/paginas/tipositpajd.html